Grundsteuer B und mögliche Probleme

Auf der Titelseite der Kieler Nachrichten wurde in der letzten Woche das Thema Grundsteuer B aufgeworfen. Das ist die Grundsteuer auf Wohngebäude und Baugrundstücke. Die Grundsteuer A betrifft Gewerbegebiete. 

Das Thema beobachte ich schon seit einiger Zeit, denn es wird zu Umstellungen kommen, die einige Bürger*innen entlasten, im Gegenzug andere Belasten können. Das betrifft im Zusammenhang mit der Grundsteuer B nicht nur die Eigentümer*innen, sondern auch die Mieter*innen. Die Grundsteuer B kann nämlich auf die Nebenkosten umgelegt werden.

Ausgangspunkt für die Neuberechnung der Grundsteuer ist das bisherige Verfahren. Die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ist der Einheitswert eines Grundstückes bzw. eines Grundstückes mit Gebäude. Der Einheitswert basiert in den „alten“ Bundesländern auf Basis der Werte von 1964, in den „neuen“ Bundesländern auf Basis der Werte von 1936.
Damit bestehen nicht nur unterschiedlich alte Bemessungsgrundlagen. Hinzu kommt, dass der Wert von Immobilien sich über die Jahrzehnte verändern kann. Das betrifft nicht nur die allgemeine Preissteigerung im Betrachtungszeitraum, auch die „Lage“ der Immobilie kann sich im Laufe der Zeit erheblich verändern. Aus schlechten Lagen können sich im Laufe der Zeit gute Lagen entwickeln und umgekehrt. Für Plön würde ich beispielsweise an den Kieler Kamp denken. Der Name stammt meines Wissens aus der Zeit der nationalsozialistischen Terrorherrschaft, als Menschen aus Kiel, deren Häuser im Bombenkrieg zerstört wurden, am Ortsrand von Plön eine Notunterkunft fanden. Aus der ursprünglich für ausgebombte Personen entstandenen Notunterkunft hat sich in den letzten Jahrzehnten eine bevorzugte Wohnlage entwickelt, in der der Kauf von Grundstücken oder Immobilien für Plöner Ottonormalverbraucher*innen nicht mehr erschwinglich ist.
Vor dem Hintergrund hat das Bundesverfassungsgericht 2018 geurteilt, dass hier die erhebliche Ungleichbehandlung der Eingentümer*innen vorliegt und den Gesetzgeber aufgefordert, bis 2024 eine Neuregelung zu treffen.

Das wurde getan. In dem Zusammenhang mussten alle Eigentümer*innen einen umfangreichen Fragebogen beim Finanzamt abgeben.
Die Veränderungen bei der Neuberechnung des Einheitswertes wird Auswirkungen auf das Steueraufkommen der Städte und Gemeinden haben, so auch auf die Stadt Plön.
Die Grundsteuer B ist eine wichtige Einnahmequelle der Stadt und die einzige (außer der ebenfalls erheblichen Gewerbe- und der zu vernachlässigenden Hundesteuer), die die Stadt in ihrer Höhe tatsächlich beeinflussen kann.
Gleichzeitig ist die Grundsteuer B – anders als etwa die Einkommensteuer – der Inflation unterworfen. Steigt das Einkommen, steigt in der Regel auch das Einkommensteueraufkommen mehr oder weniger automatisch.
Das tut die Grundsteuer nicht automatisch, weil ja der Einheitswert seit 60 Jahren gleich geblieben ist. Die Grundsteuer B, die Eigentümer*innen zahlen, wird auf Basis des Einheitswertes ermittelt. Auf diesen Einheitswert wird ein Hebesatz gesetzt, mit dem die Höhe der Steuer bestimmt wird. Im Grunde genommen wäre es konsequent, den Hebesatz mit der Inflationsrate zu koppeln, damit das Steueraufkommen im Bezug auf dessen Kaufkraft gleich bleibt.

Im Jahr 2019 hat die Ratsversammlung der Stadt Plön den Hebesatz auf die Grundsteuer B auf 425 Prozentpunkte festgesetzt. Da die Grundsteuer B nicht mit der Inflation wächst, wird sie von der Inflation nach und nach aufgezehrt.
Aus diesem Grund hat die Ratsversammlung der Stadt Plön am 30. April diesen Jahres beschlossen, den Hebesatz für die Grundsteuer B von 425 Prozentpunkten auf 475 Prozentpunkte anzuheben. Die Anhebung erfolgt rückwirkend zum 01. Januar 2024.
Für einen vollständigen Inflationsausgleich wäre eine Anhebung auf 500 Prozentpunkte erforderlich gewesen. Dafür zeichnete sich aber keine politische Mehrheit ab.
Die Anhebung erfolgte auch, weil für 2025 die Neuberechnung anstand und wir der Ansicht waren, hier nicht gegen die Aussage des Landes und des Bundes zu handeln. Es steht die Aussage im Raum, dass die Neuberechnung nicht dazu genutzt werden soll, die Grundsteuer B verdeckt zu erhöhen. Diese Aussage geht zu Lasten Dritter, denn weder Bund noch Land haben die Befugnis, so in das Recht auf kommunale Selbstverwaltung einzugreifen.
Dennoch ist es vom Grundsatz her in Ordnung, die Umstellung so durchzuführen, dass das Gesamtaufkommen der Grundsteuer B unverändert, also aufkommensneutral bleibt. Das bedeutet im Einzelfall:
einige Eigentümer*innen werden in Zukunft mehr, andere weniger Grundsteuer B zahlen.

Bisher liegen nach meinem Kenntnisstand nur wenige Neuberechnungen des Einheitswertes für Grundstücke und Gebäude in Plön vor. Bei dem einzigen mir bekannte Fall handelt es sich um einen Altbau, dessen Einheitswert sich nach der Neuberechnung verdreifacht hat, vermutlich aufgrund der Lage. Meine persönliche Annahme – eigentlich ist es mehr ein Bauchgefühl – ist, dass das kein Einzelfall sein wird. Sofern diese Annahme zutrifft, werden wir voraussichtlich deutliche Mehreinnahmen haben. Um hier die Aufkommensneutralität zu berücksichtigen, müssten wir dann den Hebesatz für die Grundsteuer B absenken.
Allerdings sind uns dabei Grenzen gesetzt. Als finanziell klamme Fehlbedarsgemeinde sind wir auf „Fehlbedarsfzuweisungen“ angewiesen. Das ist Geld, dass wir vom Land bekommen, um die kommunalen Aufgaben erfüllen zu können. Um diese „Fehlbedarfszuweisungen“ zu bekommen, muß der Hebesatz, den die Stadt für die Grundsteuer B erhebt, mindestens 415 Prozentpunkte betragen. Sollte unser Hebesatz unter diese 415 Prozentpunkte sinken, streicht das Land die „Fehlbedarfszuweisungen“, also Geld, das wir dringend für die Erfüllung unserer Aufgaben benötigen.
Das wäre ein Schlag ins Kontor, denn die Fehlbedarfszuweisungen sind eine weitere wichtige Säule für die städtischen Einnahmen.
Hier wäre also das Land gefragt, die Rahmenbedingungen zu schaffen, die es uns ermöglichen, die Aufkommensneutralität sicherzustellen, ohne an andere Stelle erhebliche Einnahmeeinbußen hinnehmen zu müssen.

Nachdem mir diese zugegebenermaßen nicht sofort erkennbare Problematik bewußt geworden ist, habe ich in unserer Verwaltung nachgefragt. Das Problem ist erkannt und auch auf Landesebene bekannt. Der Gesamtumfang der Problematik läßt sich offenbar noch nicht abschätzen, da die Mehrzahl der neuberechneten Einheitswerte wohl noch nicht vorliegt. Auch dem Land scheint die Problematik bewußt zu sein. Wenn wir uns bemühen, der Forderung nach „Aufkommensneutralität“ bei der Umsetzung der Grundsteuerreform nachzukommen, darf das nicht zu Einnahmeverlusten an anderer Stelle führen. Ich bin gespannt, wie das Land das regelt, denn die Zeit bis zum 01. Januar 2025 ist unter Berücksichtigung des Zeitbedarfes für die Herstellung seiner rechtssichereren Vorschriftenlage ziemlich knapp bemessen. In Grunde genommen kann ch als Kommunalpolitiker im Moment nichts anderes machen als Abzuwarten, bis weitere Informationen vorliegen, um dann zielgerichtet reagieren.

4 Gedanken zu „Grundsteuer B und mögliche Probleme

  1. Lieber Ingo,

    das sollte doch allen bewusst gewesen sein, dass durch die Neubewertung der Grundsteuer sich auf der Einnahmenseite der Stadt Plön eine kräftige Erhöhung ergeben würde. Ja, ich habe mich besonders über die Rückwirkende Erhöhung des Hebesatzes zum 01.01.2024 geärgert. Aber wie wurden von Seiten eines Ratsmitglied geäußert:, dass ist ja nur der Wert von ein paar Pfandflaschen die wir jetzt mehr sammeln müssen. Auch Mieter werden diese Mehrbelastung tragen müssen und auch die Stadt Plön selber für eigene Immobilien bzw. in Form der Nebenkosten für Wohngeld. Wenn die Stadt mehr Einnahmen durch die Grundsteuer erzielen sollte werden im Gegenzug die Zuweisung aus dem Kommunalausgleich sinken? Dann profitiert nur das Land SH

  2. Moin,
    man muß da klar unterscheiden.
    Der Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer B wird durch das Finanzamt festgelegt. Auf die Höhe des Einheitswertes hat die Stadt keinen Einfluß.
    Ich habe nicht damit gerechnet, dass sich der Einheitswert von Gebäuden mehr als verdoppelt.
    Allerdings kenne ich nur diesen einen Fall, und der kann eventuell auch die Ausnahme sein.
    Die Höhe des Hebesatzes, der auf den Einheitswert angewendet wird, ist ganz klar Sache der Stadt, genau genommen der Ratsversammlung.
    Hinter der Entscheidung, den Hebesatz rückwirkend zu erhöhen, stehe ich. Im Grunde genommen teile ich auch die Auffassung unserer Kämmerei, den Hebesatz jährlich an die Preisentwicklung anzupassen.
    Das Pfandflaschenzitat fand ich allerdings auch unpassend.

    Wenn ich mich in meiner Argumentation jetzt auf einen Einzelfall beziehe, dann nur, weil ich die Annahme für berechtigt halte, dass die Berechnung des Einheitswertes auch in vielen anderen Fällen dazu führen wird, dass deutlich höhere Einheitsewerte festgelegt werden.
    Mir geht es darum, dass frühzeitig über Lösungswege nachgedacht wird und das dicke Ende nicht so überraschend kommt wie der Winter vor Moskau.

  3. In meinem Kommentar zu der Erhöhung der Grundsteuer B habe ich die Aussage, dass man jetzt mehr Flaschen sammeln muss auf meine eigene Situation bezogen . Diese Aussage ist nicht von einem Ratsherrn getätigt worden. Sollte das falsch verstanden worden sein tut es mir leid.

  4. Sehr geehrter Herr Buth,

    unabhängig meiner persönlichen Meinung zu diesem Thema, möchte ich hier bitte 2 Artikel hinzufügen:

    Liebe Leser*innen, der Autor des Kommentars hatte hier den Artikel
    “Abzocke mit Grundsteuer – Kommunen brechen das Versprechen des Kanzlers” verlinkt.
    Sehr geehrter Autor/sehr geehrte Autorin, liebe Leser*innen, ich lehne die so genannte “Bild Zeitung” aus weltanschaulichen Gründen ab und werde auch keine Artikel dieses Blattes in meinem Blog verlinken.
    Ich habe den betr. Artikel nicht gelesen, da ich dazu dessen Cookies hätte akzeptieren müssen. Ich bitte, meine Haltung gegenüber der sogenannten “Bild Zeitung” zu respektieren. Wer den Artilel lesen will, kann ihn gerne googeln, die Überschrift habe ich oben genannt.

    Den Link auf den Beitrag der CDU Plön lasse ich gerne stehen.

    Facebook Beitrag, vom 21.04.2024
    https://www.facebook.com/cduploen/photos/cdu-plön-spricht-sich-gegen-erhöhung-der-grundsteuer-ausam-22042024-wird-im-haup/807013368141492/?_rdr

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