Seehof, Bahnhofstraße und Baumschutzsatzung. Drei Themen von Bedeutung. Mittwoch im Ausschuß.

Am Mittwoch tagt der Ausschuß für Stadtentwicklung und Planung.

Dabei geht es um drei richtungsweisende Themen:
1. Die Entwicklung des „Seehof“ Areals
2. Die Entwicklung der Gebäude Bahnhofstraße 8-9
3. Die Baumschutzsatzung.

Bei Tagesordnungspunkte können langfristig erheblichen Einfluß auf das Stadt- und Landschaftsbild unserer Stadt zu haben. Die Änderung der Baumschutzsatzung dehnt deren Schutz auch auf Obstbäume aus. Strittig ist aber die Frage, wer über Ausnahmegenehmigungen entscheidet.

Zu 1: Die Entwicklung des „Seehof“- Areals ist sehr problematisch, da es landschaftlich reizvoll im Außenbereich liegt und schlecht erschlossen ist.

Die Heilsarmee als Eigentümerin des Grundstückes hat natürlich ein nachvollziehbares Interesse, einen maximalen Verkaufspreis zu erzielen.
Die Immobilienwirtschaft hat natürlich ein Interesse, hier mit Immobilien Geld zu verdienen, zumal auf dem Kapitalmarkt nur noch geringe Gewinne zu erzielen sind und Finanzierungen bei einem Zins um 1% natürlich verlockend sind.
Die Stadt hat ihre Interessen bereits 2020 formuliert. Der Bereich des Seehofes soll ausschließlich touristisch entwickelt werden. Die touristische Nutzung soll dem Konzept der Firma VAMOS  entsprechen, so zumindest der Beschluß des SteP aus dem vergangen Jahr.

Das “Seehof”-Areal vom Adlerhost aus gesehen. Das Bild aus dem November 2019 verdeutlicht, wie sensibel das Landschaftsbild ist und wie es durch eine weitere Bebauung nachhaltig vermasselt werden kann.

Genaue Informationen zum Projekt liegen noch nicht vor, die Vorlage der Verwaltung ist nicht viel aussagefähiger als die Überschrift des Tagesordnungspunktes. Genaueres werden wir dann aber am Mittwoch von der Quantum Immobilien AG aus Hamburg  https://www.quantum.ag und dem Planungsbüro KSP Engel GmbH aus Frankfurt https://www.ksp-engel.com vorgestellt.

Das ganze Verfahren macht mich etwas mißtrauisch.

Die Firmen sind nach meiner Bewertung ganz offensichtlich keine kleinen Krauter, sondern hochprofessionell, seriös und sie spielen in einer höheren Liga.

Von daher gehe ich mit der Erwartung in die Ausschusssitzung, daß sich die Planungen nicht an denen der Firma VAMOS orientieren und die Verwaltung den Beschuß des Ausschusses aus dem letzen Jahr in ihrem Ermessen sehr sehr weit ausgelegt hat.
Ich hoffe, ich täusche mich, aber ich vermute, daß die Entwürfe von denen von VAMOS weit entfernt sind und die einzige Übereinstimmung ist, daß sie auch „etwas mit Tourismus“ zu tun haben.

Ich bin auch immer vorgewarnt, wenn Planungen erst in der Sitzung vorgestellt werden. Da kann man dann die ein oder andere Überraschung erleben. Überraschung hat natürlich manchmal auch was mit Überrumpelung zu tun. Tolle Pläne oder Hochglanzpräsentionen werden dann mit den Worten des Ausschußvorsitzenden einleitend schon mal wohlwollend kommentiert, um die Richtung vorzugeben. Wenn man entsprechend dagegen argumentiert, dann hat man zwangsautomatisch schon mal den schwarzen Peter.

Es gibt einen ganz wesentlichen Punkt, bei denen ich mich nicht überrumpeln lassen werde. Es muß von Anfang an klar sein, daß hier – wenn hier – ein Projekt entsteht, für das dauerhaft eine touristische Nutzung sicherstellt ist. Das Eigentum muß – juristisch abgesichert – unteilbar sein, damit hier nicht über kurz oder lang Edelimmobilien für neureiche Hamburger*innen, Stuttgarter*innen oder Frankfurter*innen entstehen.
Erfahrungsgemäß entstehen aus vielen touristischen Projekten schnell Eigentumswohnungen in bevorzugten Wohnlagen.

Dazu kommt natürlich, daß die Versiegelung im Außenbereich nicht über das Maß hinausgehen darf, in dem der Boden dort bereits jetzt versiegelt ist.
Ein weiteres Kriterium für mich wäre, daß sich die gesamte Anlage so unauffällig wie möglich in die Landschaft einfügt.
Letztendlich wird die Frage der Erschließung des „Seehof“-Areals zu prüfen sein. Der Steinbergweg in seiner jetzigen Form wird da wohl nicht ausreichen.

Zu 2: Die Gebäude Bahnhofstraße 8+9 beschäftigen uns auch schon seit dem letzten Jahr.
Ursprünglich lagen uns im letzten Jahr bereits zwei Entwürfe vor.
Einer der Entwürfe orientierte sich an den Ausmaßen der bestehenden Gebäude. Er wäre nach meiner Erinnerung nach § 34 Baugesetzbuch zustimmungsfähig.
Der andere Entwurf beinhaltete ein Gebäude mit einem zusätzlichen Stockwerk. Das Gebäude war deutlich höher und hätte sich von der Höhenentwicklung nicht in den Bestand eingefügt.
Er wäre damit nach § 34 Baugesetzbuch nicht genehmigungsfähig. In der weiteren Entwicklung der Entwürfe wurde auch noch ein Türmchen draufgesetzt.
Um diese Planung umzusetzen, wäre ein Bebauungsplan erforderlich.
Zusätzlich wären die Zielsetzungen des Sanierungskonzeptes zu berücksichtigen, die jetzt in die Öffentlichkeitsbeteiligung gehen. 

Aus meiner Sicht erschließt es sich mir nicht, warum wir abweichend vom üblichen Verfahren jetzt in öffentlicher Sitzung über ein Verfahren beraten und abstimmen, obwohl der Sachstand eigentlich völlig klar ist.

Für mich wäre wichtig, die wesentlichen baulichen Charakteristika der Gebäude in der unmittelbaren und näheren Umgebung für die Gestaltung aufzunehmen.


Dazu gehören vor allem:
Die Dächer müssen von der gegenüberliegenden Straßenseite deutlich erkennbar sein (Es muß also eine entsprechend große Dachneigung umgesetzt werden, damit man nicht nur die Fassaden sieht und der Eindruck einer optische Verklotzung – in Fachkreisen auch scherzhaft als architektonischer Würfelhusten bezeichnet – entsteht.)
Stehende Fensterformate (Die Fenster müssen höher als breit sein).
Roter Backstein wäre schön, aber an der Stelle nicht unbedingt zwingend.

Eigentlich wäre es sinnvoll, den gesamten Bereich am Pferdemarkt einschließlich Krabbe 2-3 mit einem Bebauungsplan zu überplanen, um hier Städtebau aus einem Guß zu betreiben. Dann könnte ich mir auch durchaus größere Gebäude an der Stelle vorstellen, um den im Sanierungskonzept beschriebenen Eingangsbereich zur Stadt zu gestalten.

Zu 3: Die Baumschutzsatzung sollte schon seit längerem überarbeitet werden, da zahlreiche juristisch Bezüge nicht mehr stimmten. Zusätzlich sollten auch Obstbäume mit unter Schutz gestellt werden. Diesen zusätzliche Schutz von Obstbäumen begrüße ich ausdrücklich.

Letztendlich geht es aber auch um die Frage, ob ausschließlich die Verwaltung über Ausnahmegenehmigungen entscheiden darf oder ob die Selbstverwaltung (unsere politischen Gremien) die Entscheidung über Ausnahmegenehmigungen im Einzelfall an sich ziehen darf.
Diesbezüglich gehen die Meinungen weit auseinander.

Die Verwaltung will das nicht, die Selbstverwaltung will das vermutlich mit Mehrheit. Letztendlich entscheidet die Selbstverwaltung über die Änderung der Satzung. Ob es eine Mehrheit gibt, wird sich im weiteren Verlauf dann zeigen.
Zum Verfahren: am 19. Mai 2021 Vorberatung im Ausschuß für Stadtentwicklung und Planung (SteP), dann am 03. Juni 2021 Beratung im Ausschuß für Gesellschaftliche Angelegenheiten, Umwelt und Tourismus (GUT), dann Beschluß in der Ratsversammlung (RV), voraussichtlich am 09. Juni 2021.

Hintergrund:
Es gab im Bezug auf das Bauvorhaben der Plöner Gewerblichen Baugenossenschaft in der Ulmenstraße 42 Unstimmigkeiten, wer letztendlich für die Genehmigung von Fällungen von Bäumen zuständig ist.
Der Ausschuß für Stadtentwicklung und Planung hatte das städtische Einvernehmen für die Baupläne erteilt und die Verwaltung beauftragt, die Fällgenehmigung zu erteilen (neun Ja-Stimmen, zwei Gegenstimmen).
Die Verwaltung hat das nicht getan und das damit begründet, daß die Erteilung der Fällgenehmigung rechtswidrig wäre, weil sie der Baumschutzsatzung widerspricht.
Der Bürgermeister hatte bereits im vergangenen Jahr darauf hingewiesen, daß die Baumschutzsatzung geändert werden muß, falls die Mitsprache politisch gewünscht ist.
Der Versuch, das In einem Hau Ruck Verfahren im Februar umzusetzen, scheiterte unter anderem an Verfahrensfragen.
Nach Auffassung der Kommunalaufsicht hat der Bürgermeister aufgrund der bestehenden Satzung die alleinige Entscheidungsbefugnis. So zumindest deren Antwort auf meine Anfrage.

Jetzt hat die Verwaltung einen Entwurf für die überarbeitete Baumschutzsatzung vorgelegt. Der sieht wiederum keine Entscheidungsmöglichkeit der politischen Gremien vor. Daher wurde er vom Ausschuß für Gesellschaftliche Angelegenheiten an den Ausschuß für Stadtentwicklung und Planung zur Vorberatung überwiesen.
Hier wird es jetzt darauf ankommen, die Baumschutzsatzung so zu ändern, daß die politischen Gremien die Entscheidung im Einzelfall an sich ziehen können. Ich halte es für wahrscheinlich, daß es dafür eine Mehrheit geben wird.

    

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