Zur Zukunft des Seehofes

Die Presse zeigte sich überschwänglich, als es um die Vorstellung der Pläne für den Seehof ging. 
Die KN berichtete, die Ausschussmitglieder seinen so begeistert gewesen, daß sie unter Verzicht auf die Beteiligung der Fraktionen schon einmal unverbindlich „grünes Licht“ gegeben hätten.
Der Ostholsteiner Anzeiger vermeldete, daß es landesplanerisch keine Bedenken gäbe und „auch die Untere Naturschutzbehörde (UNB) des Kreises sei begeistert.

Besonders die letzte Aussage glaube ich inhaltlich nicht. Ich kann mich nicht daran erinnern, daß diese Aussage vom Bürgermeister kam und ich kann mir in meinen wildesten Träumen nicht vorstellen, daß diese Aussage von der UNB stammt. Zumindest die Absicht, die Nutzung des Seeufers zu intensivieren (Seehäuser, Bootsverleih, Restaurant) wird dort nicht auf Zustimmung gestoßen sein. Der Investor, Herr Philipp Schmitz-Morkamer von der Quantum Immobilien AG, scheint hier einen realistischeren Blick auf die Dinge gehabt zu haben. Er bezeichnete diese Frage daher auch als „delikat“.
Was den Nutzungsdruck auf die Natur des Behler Sees angeht, habe ich sehr große Bedenken. Es ist einer der wenigen größeren Seen in der Umgebung, dessen Ufer noch fast unberührt von Bebauung ist und dessen Befahren im wesentlichen verboten ist. 

Die Präsentation der Fa. Quantum war sehr professionell. Die Entwurfskizzen waren sehr ansprechend, aber sie geben nur einen ersten, groben und vagen Anhalt für die Veränderung des Landschaftsbild. Sofern die Planungen weiter geführt werden, wird über einen “vorhabensbezogenen Bebauungsplan” zu regeln sein, in wie weit hier Eingriffe erfolgen können bzw. sollen. 


Es hat mich ein wenig gewundert, daß alle, die sonst engagiert und lauf für Umwelt- Klima- und Naturschutz eintreten, hier kein Problem sehen. Durch die Bebauung und den ganzjährig geplanten Hotelbetrieb wird ein erheblicher Nutzungsdruck auf den See zu erwarten sein.
Auch die Umweltbeauftragte beschränkte sich auf den Aspekt, daß insektenfreundliches Licht mit hohem Gelbanteil verwendet werden solle.

Die Landesplanung sieht zuständigkeitshalber natürlich keine Bedenken, das glaube ich wohl. Es handelt sich um ein touristisches Projekt, das planerisch in die „Schwerpunktregion Tourismus Holsteinische Schweiz“ fällt.

Genau hier sehe ich einen Aspekt, der bei der weiteren Planung mit zu berücksichtigen ist, bevor wir hier eine Planungssünde mit anschließender Bausünde begehen.

Der Tourismuskomplex mit bis zu 132 Betten muß langfristig für den Tourismus gesichert werden. Es wäre wirklich kontraproduktiv, wenn hier eine Bebauung entsteht, die 5 bis 10 Jahre als Hotel betrieben wird, dann aber in einzelne Parzellen aufgeteilt wird. Danach wäre ein Verkauf der einzelnen Parzellen möglich und der Weg in eine Ferienhaussiedlung für neureiche Hamburger und Frankfurter vorgezeichnet. Das ist mit Sicherheit nicht im Sinne der Landesplanung.

Ich habe Herrn Schmitt-Morkammer in der Sitzung darauf angesprochen und er äußerte, daß die Quantum AG bereit wäre, entsprechende juristische Verträge mit abzuschließen, um eine solche Entwicklung zu verhindern. Diese geäußerte Bereitschaft begrüße ich außerordentlich. 

Insgesamt fand ich die Präsentation des Projektes gut. Allerdings hatte ich den Eindruck, daß an einer Stelle in wenig geschönt wurde. Die Behauptung, das Projekt würde sich in die Landschaft „hineinducken“, fand ich unzutreffend. Projekte, die mehrfach den See- und Landschaftsblick als Besonderheit hervorheben, ducken sich nicht in die Landschaft. Sie heben sich daraus hervor. Anders ist ein See- und Landschaftsblick nicht möglich.
Das gab denn auch der Investor zu.

Der jetzige Seehofbebauung “duckt” sich in die Landschaft. Das Quantum Projekt wird herausragen, schließlich wirbt man mit See- und Landschaftsblick. Das muß man wissen, wenn man bereit ist, ein Projekt in dieser sensiblen Landschaft zu entwickeln.

Die Erschließung des Projektes über Hipperstraße und Steinbergweg halte ich ebenfalls für ein Problem. Das ist sicher lösbar, aber hier wäre besonders darauf zu achten, daß die damit verbundenen Kosten nicht zu Lasten der Stadt Plön gehen.

Und natürlich, und das war nicht Gegenstand der Vorstellung des Projektes im SteP, ist darauf hinzuwirken, daß die Gewerbesteuern hier in Plön gezahlt werden. Auch das wird mit zu erörtern sein.

Ich sehe dieses Projekt verhalten positiv, es bietet vielversprechende Ansätze, aber die Begeisterung der Kolleg*innen teile ich nicht uneingeschränkt. Dieses Projekt ist in dem sensiblen Gebiet kein “Selbstgänger”, aber ich bin der Ansicht, daß hier noch sehr viele offenen Fragen zu klären sind. Ich hätte es gut gefunden, wenn wir das Projekt in den Fraktionen beraten hätten, bevor wir im Ausschuß schon mal unverbindlich „grünes Licht“ signalisieren.

Einer meiner Leser wies mich darauf hin, daß wir Gefahr laufen, in Plön und Umgebung die Stadt, die Landschaft und die Seeufer zu verklotzen. Er nannte beispielhaft das DJO-Heim in Bosau, das Fährhaus Uklei, die Jahn’sche Mühle in Dessau, die Bahnhofstraße 8 + 9 in Plön und den Seehof.

Seehof, Bahnhofstraße und Baumschutzsatzung. Drei Themen von Bedeutung. Mittwoch im Ausschuß.

Am Mittwoch tagt der Ausschuß für Stadtentwicklung und Planung.

Dabei geht es um drei richtungsweisende Themen:
1. Die Entwicklung des „Seehof“ Areals
2. Die Entwicklung der Gebäude Bahnhofstraße 8-9
3. Die Baumschutzsatzung.

Bei Tagesordnungspunkte können langfristig erheblichen Einfluß auf das Stadt- und Landschaftsbild unserer Stadt zu haben. Die Änderung der Baumschutzsatzung dehnt deren Schutz auch auf Obstbäume aus. Strittig ist aber die Frage, wer über Ausnahmegenehmigungen entscheidet.

Zu 1: Die Entwicklung des „Seehof“- Areals ist sehr problematisch, da es landschaftlich reizvoll im Außenbereich liegt und schlecht erschlossen ist.

Die Heilsarmee als Eigentümerin des Grundstückes hat natürlich ein nachvollziehbares Interesse, einen maximalen Verkaufspreis zu erzielen.
Die Immobilienwirtschaft hat natürlich ein Interesse, hier mit Immobilien Geld zu verdienen, zumal auf dem Kapitalmarkt nur noch geringe Gewinne zu erzielen sind und Finanzierungen bei einem Zins um 1% natürlich verlockend sind.
Die Stadt hat ihre Interessen bereits 2020 formuliert. Der Bereich des Seehofes soll ausschließlich touristisch entwickelt werden. Die touristische Nutzung soll dem Konzept der Firma VAMOS  entsprechen, so zumindest der Beschluß des SteP aus dem vergangen Jahr.

Das “Seehof”-Areal vom Adlerhost aus gesehen. Das Bild aus dem November 2019 verdeutlicht, wie sensibel das Landschaftsbild ist und wie es durch eine weitere Bebauung nachhaltig vermasselt werden kann.

Genaue Informationen zum Projekt liegen noch nicht vor, die Vorlage der Verwaltung ist nicht viel aussagefähiger als die Überschrift des Tagesordnungspunktes. Genaueres werden wir dann aber am Mittwoch von der Quantum Immobilien AG aus Hamburg  https://www.quantum.ag und dem Planungsbüro KSP Engel GmbH aus Frankfurt https://www.ksp-engel.com vorgestellt.

Das ganze Verfahren macht mich etwas mißtrauisch.

Die Firmen sind nach meiner Bewertung ganz offensichtlich keine kleinen Krauter, sondern hochprofessionell, seriös und sie spielen in einer höheren Liga.

Von daher gehe ich mit der Erwartung in die Ausschusssitzung, daß sich die Planungen nicht an denen der Firma VAMOS orientieren und die Verwaltung den Beschuß des Ausschusses aus dem letzen Jahr in ihrem Ermessen sehr sehr weit ausgelegt hat.
Ich hoffe, ich täusche mich, aber ich vermute, daß die Entwürfe von denen von VAMOS weit entfernt sind und die einzige Übereinstimmung ist, daß sie auch „etwas mit Tourismus“ zu tun haben.

Ich bin auch immer vorgewarnt, wenn Planungen erst in der Sitzung vorgestellt werden. Da kann man dann die ein oder andere Überraschung erleben. Überraschung hat natürlich manchmal auch was mit Überrumpelung zu tun. Tolle Pläne oder Hochglanzpräsentionen werden dann mit den Worten des Ausschußvorsitzenden einleitend schon mal wohlwollend kommentiert, um die Richtung vorzugeben. Wenn man entsprechend dagegen argumentiert, dann hat man zwangsautomatisch schon mal den schwarzen Peter.

Es gibt einen ganz wesentlichen Punkt, bei denen ich mich nicht überrumpeln lassen werde. Es muß von Anfang an klar sein, daß hier – wenn hier – ein Projekt entsteht, für das dauerhaft eine touristische Nutzung sicherstellt ist. Das Eigentum muß – juristisch abgesichert – unteilbar sein, damit hier nicht über kurz oder lang Edelimmobilien für neureiche Hamburger*innen, Stuttgarter*innen oder Frankfurter*innen entstehen.
Erfahrungsgemäß entstehen aus vielen touristischen Projekten schnell Eigentumswohnungen in bevorzugten Wohnlagen.

Dazu kommt natürlich, daß die Versiegelung im Außenbereich nicht über das Maß hinausgehen darf, in dem der Boden dort bereits jetzt versiegelt ist.
Ein weiteres Kriterium für mich wäre, daß sich die gesamte Anlage so unauffällig wie möglich in die Landschaft einfügt.
Letztendlich wird die Frage der Erschließung des „Seehof“-Areals zu prüfen sein. Der Steinbergweg in seiner jetzigen Form wird da wohl nicht ausreichen.

Zu 2: Die Gebäude Bahnhofstraße 8+9 beschäftigen uns auch schon seit dem letzten Jahr.
Ursprünglich lagen uns im letzten Jahr bereits zwei Entwürfe vor.
Einer der Entwürfe orientierte sich an den Ausmaßen der bestehenden Gebäude. Er wäre nach meiner Erinnerung nach § 34 Baugesetzbuch zustimmungsfähig.
Der andere Entwurf beinhaltete ein Gebäude mit einem zusätzlichen Stockwerk. Das Gebäude war deutlich höher und hätte sich von der Höhenentwicklung nicht in den Bestand eingefügt.
Er wäre damit nach § 34 Baugesetzbuch nicht genehmigungsfähig. In der weiteren Entwicklung der Entwürfe wurde auch noch ein Türmchen draufgesetzt.
Um diese Planung umzusetzen, wäre ein Bebauungsplan erforderlich.
Zusätzlich wären die Zielsetzungen des Sanierungskonzeptes zu berücksichtigen, die jetzt in die Öffentlichkeitsbeteiligung gehen. 

Aus meiner Sicht erschließt es sich mir nicht, warum wir abweichend vom üblichen Verfahren jetzt in öffentlicher Sitzung über ein Verfahren beraten und abstimmen, obwohl der Sachstand eigentlich völlig klar ist.

Für mich wäre wichtig, die wesentlichen baulichen Charakteristika der Gebäude in der unmittelbaren und näheren Umgebung für die Gestaltung aufzunehmen.


Dazu gehören vor allem:
Die Dächer müssen von der gegenüberliegenden Straßenseite deutlich erkennbar sein (Es muß also eine entsprechend große Dachneigung umgesetzt werden, damit man nicht nur die Fassaden sieht und der Eindruck einer optische Verklotzung – in Fachkreisen auch scherzhaft als architektonischer Würfelhusten bezeichnet – entsteht.)
Stehende Fensterformate (Die Fenster müssen höher als breit sein).
Roter Backstein wäre schön, aber an der Stelle nicht unbedingt zwingend.

Eigentlich wäre es sinnvoll, den gesamten Bereich am Pferdemarkt einschließlich Krabbe 2-3 mit einem Bebauungsplan zu überplanen, um hier Städtebau aus einem Guß zu betreiben. Dann könnte ich mir auch durchaus größere Gebäude an der Stelle vorstellen, um den im Sanierungskonzept beschriebenen Eingangsbereich zur Stadt zu gestalten.

Zu 3: Die Baumschutzsatzung sollte schon seit längerem überarbeitet werden, da zahlreiche juristisch Bezüge nicht mehr stimmten. Zusätzlich sollten auch Obstbäume mit unter Schutz gestellt werden. Diesen zusätzliche Schutz von Obstbäumen begrüße ich ausdrücklich.

Letztendlich geht es aber auch um die Frage, ob ausschließlich die Verwaltung über Ausnahmegenehmigungen entscheiden darf oder ob die Selbstverwaltung (unsere politischen Gremien) die Entscheidung über Ausnahmegenehmigungen im Einzelfall an sich ziehen darf.
Diesbezüglich gehen die Meinungen weit auseinander.

Die Verwaltung will das nicht, die Selbstverwaltung will das vermutlich mit Mehrheit. Letztendlich entscheidet die Selbstverwaltung über die Änderung der Satzung. Ob es eine Mehrheit gibt, wird sich im weiteren Verlauf dann zeigen.
Zum Verfahren: am 19. Mai 2021 Vorberatung im Ausschuß für Stadtentwicklung und Planung (SteP), dann am 03. Juni 2021 Beratung im Ausschuß für Gesellschaftliche Angelegenheiten, Umwelt und Tourismus (GUT), dann Beschluß in der Ratsversammlung (RV), voraussichtlich am 09. Juni 2021.

Hintergrund:
Es gab im Bezug auf das Bauvorhaben der Plöner Gewerblichen Baugenossenschaft in der Ulmenstraße 42 Unstimmigkeiten, wer letztendlich für die Genehmigung von Fällungen von Bäumen zuständig ist.
Der Ausschuß für Stadtentwicklung und Planung hatte das städtische Einvernehmen für die Baupläne erteilt und die Verwaltung beauftragt, die Fällgenehmigung zu erteilen (neun Ja-Stimmen, zwei Gegenstimmen).
Die Verwaltung hat das nicht getan und das damit begründet, daß die Erteilung der Fällgenehmigung rechtswidrig wäre, weil sie der Baumschutzsatzung widerspricht.
Der Bürgermeister hatte bereits im vergangenen Jahr darauf hingewiesen, daß die Baumschutzsatzung geändert werden muß, falls die Mitsprache politisch gewünscht ist.
Der Versuch, das In einem Hau Ruck Verfahren im Februar umzusetzen, scheiterte unter anderem an Verfahrensfragen.
Nach Auffassung der Kommunalaufsicht hat der Bürgermeister aufgrund der bestehenden Satzung die alleinige Entscheidungsbefugnis. So zumindest deren Antwort auf meine Anfrage.

Jetzt hat die Verwaltung einen Entwurf für die überarbeitete Baumschutzsatzung vorgelegt. Der sieht wiederum keine Entscheidungsmöglichkeit der politischen Gremien vor. Daher wurde er vom Ausschuß für Gesellschaftliche Angelegenheiten an den Ausschuß für Stadtentwicklung und Planung zur Vorberatung überwiesen.
Hier wird es jetzt darauf ankommen, die Baumschutzsatzung so zu ändern, daß die politischen Gremien die Entscheidung im Einzelfall an sich ziehen können. Ich halte es für wahrscheinlich, daß es dafür eine Mehrheit geben wird.

    

Thema Seehof im SteP

In der gestrigen Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Planung hatte der Verein Wandelwerk e.V. die Gelegenheit, seine Überlegungen zur Zukunft des Seehofes vorzustellen.

Die Ideen sind durchaus interessant und vermutlich das Beste, was uns bisher vorgestellt wurde und noch vorgestellt wird. Angedacht ist eine Nutzung der vorhandenen Gebäude und in einer zweiten Phase die Errichtung von so genannten Tiny Houses, Gebäuden mit ca. 40 Quadratmeter Wohnfläche und optimierter Raumnutzung. Das Konzept sieht vor, Wohnen, Arbeiten und Leben an einem Ort zu realisieren und dabei zukunftsweisende Konzepte umzusetzen. Co-Working Space und Büros, also Arbeitsplätze, die von mehreren Unternehmen gleichzeitig genutzt werden, ein Kultur Cafe, biointensive (Erlebnis-) Landwirtschaft, Repair-Werkstätten, ein Seminar- und Bildungsbetrieb in Verbindung mit generationsübergreifendem Wohnen, Familienwohnungen und Senioren-WG’s sind in dem Konzept berücksichtigt. Als Arbeits-, Wohn- und Freizeitort soll die Möglichkeit geschaffen werden, Kreativwirtschaft, ökologisches Wohnen, Tourismus und Regionalentwicklung auf einen gemeinsamen Nenner zu bringen.

Ich persönlich finde das Konzept hoch interessant und bin mir relativ sicher, daß es funktionieren und echten Vorbildcharakter entwickeln kann.
Auf der anderen Seite lehne ich eine weitere Zersiedelung der Landschaft ab. Dieses Projekt liegt im Außenbereich und bezieht FFH-Flächen am Behler See mit ein.
Daher kann ich mir durchaus vorstellen, an dieser Stelle keine weitere Nutzung zuzulassen, die über die bisherige Nutzungsart in Verbindung mit deren Bestandsschutz hinausgeht. Ich könnte mir sogar vorstellen, daß hier ein Rückbau erfolgt. Dafür wird es aber nach meiner Einschätzung keine Mehrheit geben.

Nun haben wir vor einiger Zeit beschlossen, der Versiegelung der Böden entgegenzuwirken. Wenn wir unsere eigenen Beschlüsse ernst nehmen, dann müßten wir jetzt wenigstens zu dem Ergebnis kommen, zumindest im Außenbereich keine weitere Versiegelung zuzulassen.
Vor diesem Hintergrund könnte ich mich auch mit dem Erhalt der bereits vorhandenen Gebäude und deren Wohnnutzung sowie der Nutzung für Gewerbe und Bildungsangebote anfreunden, wie gesagt, solange sich das auf die vorhandenen Gebäude beschränkt.
Damit wäre Wohnraum für ca. 110 Menschen geschaffen.
Die zusätzliche Errichtung von 30 Tiny Houses mit Wohnraum für weitere 50 Menschen halte ich aus Gründen des Naturschutzes und des Landschaftsschutzes nicht für erstrebenswert.

Wir sind uns natürlich auch im klaren darüber, daß die planerischen Hürden hoch sind, da die Änderung des Flächennutzungsplanes und die Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Realisierung des Projektes zwingend notwendig sind. Natürlich sind auch die von Herrn Dr. Erdtmann (FWG) geäußerten Bedenken bezüglich der wirtschaftlichen Aspekte zu berücksichtigen, schließlich wollen wir keine Investitionsruine im Außenbereich, die dann die Forderung nach anderen Nutzungen nach sich zieht. Hierin sehe ich allerdings die geringste Gefahr, da die Lage überaus attraktiv und bei den niedrigen Zinsen auch genügend Kapital verfügbar ist, so daß zumindest die Finanzierung kein großes Problem darstellen dürfte.