Schlagwort-Archive: Sanierungsgebiet

Seehof, Bahnhofstraße und Baumschutzsatzung. Drei Themen von Bedeutung. Mittwoch im Ausschuß.

Veröffentlicht am von
Antworten

Am Mittwoch tagt der Ausschuß für Stadtentwicklung und Planung.

Dabei geht es um drei richtungsweisende Themen:
1. Die Entwicklung des „Seehof“ Areals
2. Die Entwicklung der Gebäude Bahnhofstraße 8-9
3. Die Baumschutzsatzung.

Bei Tagesordnungspunkte können langfristig erheblichen Einfluß auf das Stadt- und Landschaftsbild unserer Stadt zu haben. Die Änderung der Baumschutzsatzung dehnt deren Schutz auch auf Obstbäume aus. Strittig ist aber die Frage, wer über Ausnahmegenehmigungen entscheidet.

Zu 1: Die Entwicklung des „Seehof“- Areals ist sehr problematisch, da es landschaftlich reizvoll im Außenbereich liegt und schlecht erschlossen ist.

Die Heilsarmee als Eigentümerin des Grundstückes hat natürlich ein nachvollziehbares Interesse, einen maximalen Verkaufspreis zu erzielen.
Die Immobilienwirtschaft hat natürlich ein Interesse, hier mit Immobilien Geld zu verdienen, zumal auf dem Kapitalmarkt nur noch geringe Gewinne zu erzielen sind und Finanzierungen bei einem Zins um 1% natürlich verlockend sind.
Die Stadt hat ihre Interessen bereits 2020 formuliert. Der Bereich des Seehofes soll ausschließlich touristisch entwickelt werden. Die touristische Nutzung soll dem Konzept der Firma VAMOS  entsprechen, so zumindest der Beschluß des SteP aus dem vergangen Jahr.

Das “Seehof”-Areal vom Adlerhost aus gesehen. Das Bild aus dem November 2019 verdeutlicht, wie sensibel das Landschaftsbild ist und wie es durch eine weitere Bebauung nachhaltig vermasselt werden kann.

Genaue Informationen zum Projekt liegen noch nicht vor, die Vorlage der Verwaltung ist nicht viel aussagefähiger als die Überschrift des Tagesordnungspunktes. Genaueres werden wir dann aber am Mittwoch von der Quantum Immobilien AG aus Hamburg  https://www.quantum.ag und dem Planungsbüro KSP Engel GmbH aus Frankfurt https://www.ksp-engel.com vorgestellt.

Das ganze Verfahren macht mich etwas mißtrauisch.

Die Firmen sind nach meiner Bewertung ganz offensichtlich keine kleinen Krauter, sondern hochprofessionell, seriös und sie spielen in einer höheren Liga.

Von daher gehe ich mit der Erwartung in die Ausschusssitzung, daß sich die Planungen nicht an denen der Firma VAMOS orientieren und die Verwaltung den Beschuß des Ausschusses aus dem letzen Jahr in ihrem Ermessen sehr sehr weit ausgelegt hat.
Ich hoffe, ich täusche mich, aber ich vermute, daß die Entwürfe von denen von VAMOS weit entfernt sind und die einzige Übereinstimmung ist, daß sie auch „etwas mit Tourismus“ zu tun haben.

Ich bin auch immer vorgewarnt, wenn Planungen erst in der Sitzung vorgestellt werden. Da kann man dann die ein oder andere Überraschung erleben. Überraschung hat natürlich manchmal auch was mit Überrumpelung zu tun. Tolle Pläne oder Hochglanzpräsentionen werden dann mit den Worten des Ausschußvorsitzenden einleitend schon mal wohlwollend kommentiert, um die Richtung vorzugeben. Wenn man entsprechend dagegen argumentiert, dann hat man zwangsautomatisch schon mal den schwarzen Peter.

Es gibt einen ganz wesentlichen Punkt, bei denen ich mich nicht überrumpeln lassen werde. Es muß von Anfang an klar sein, daß hier – wenn hier – ein Projekt entsteht, für das dauerhaft eine touristische Nutzung sicherstellt ist. Das Eigentum muß – juristisch abgesichert – unteilbar sein, damit hier nicht über kurz oder lang Edelimmobilien für neureiche Hamburger*innen, Stuttgarter*innen oder Frankfurter*innen entstehen.
Erfahrungsgemäß entstehen aus vielen touristischen Projekten schnell Eigentumswohnungen in bevorzugten Wohnlagen.

Dazu kommt natürlich, daß die Versiegelung im Außenbereich nicht über das Maß hinausgehen darf, in dem der Boden dort bereits jetzt versiegelt ist.
Ein weiteres Kriterium für mich wäre, daß sich die gesamte Anlage so unauffällig wie möglich in die Landschaft einfügt.
Letztendlich wird die Frage der Erschließung des „Seehof“-Areals zu prüfen sein. Der Steinbergweg in seiner jetzigen Form wird da wohl nicht ausreichen.

Zu 2: Die Gebäude Bahnhofstraße 8+9 beschäftigen uns auch schon seit dem letzten Jahr.
Ursprünglich lagen uns im letzten Jahr bereits zwei Entwürfe vor.
Einer der Entwürfe orientierte sich an den Ausmaßen der bestehenden Gebäude. Er wäre nach meiner Erinnerung nach § 34 Baugesetzbuch zustimmungsfähig.
Der andere Entwurf beinhaltete ein Gebäude mit einem zusätzlichen Stockwerk. Das Gebäude war deutlich höher und hätte sich von der Höhenentwicklung nicht in den Bestand eingefügt.
Er wäre damit nach § 34 Baugesetzbuch nicht genehmigungsfähig. In der weiteren Entwicklung der Entwürfe wurde auch noch ein Türmchen draufgesetzt.
Um diese Planung umzusetzen, wäre ein Bebauungsplan erforderlich.
Zusätzlich wären die Zielsetzungen des Sanierungskonzeptes zu berücksichtigen, die jetzt in die Öffentlichkeitsbeteiligung gehen. 

Aus meiner Sicht erschließt es sich mir nicht, warum wir abweichend vom üblichen Verfahren jetzt in öffentlicher Sitzung über ein Verfahren beraten und abstimmen, obwohl der Sachstand eigentlich völlig klar ist.

Für mich wäre wichtig, die wesentlichen baulichen Charakteristika der Gebäude in der unmittelbaren und näheren Umgebung für die Gestaltung aufzunehmen.


Dazu gehören vor allem:
– Die Dächer müssen von der gegenüberliegenden Straßenseite deutlich erkennbar sein (Es muß also eine entsprechend große Dachneigung umgesetzt werden, damit man nicht nur die Fassaden sieht und der Eindruck einer optische Verklotzung – in Fachkreisen auch scherzhaft als architektonischer Würfelhusten bezeichnet – entsteht.)
– Stehende Fensterformate (Die Fenster müssen höher als breit sein).
– Roter Backstein wäre schön, aber an der Stelle nicht unbedingt zwingend.

Eigentlich wäre es sinnvoll, den gesamten Bereich am Pferdemarkt einschließlich Krabbe 2-3 mit einem Bebauungsplan zu überplanen, um hier Städtebau aus einem Guß zu betreiben. Dann könnte ich mir auch durchaus größere Gebäude an der Stelle vorstellen, um den im Sanierungskonzept beschriebenen Eingangsbereich zur Stadt zu gestalten.

Zu 3: Die Baumschutzsatzung sollte schon seit längerem überarbeitet werden, da zahlreiche juristisch Bezüge nicht mehr stimmten. Zusätzlich sollten auch Obstbäume mit unter Schutz gestellt werden. Diesen zusätzliche Schutz von Obstbäumen begrüße ich ausdrücklich.

Letztendlich geht es aber auch um die Frage, ob ausschließlich die Verwaltung über Ausnahmegenehmigungen entscheiden darf oder ob die Selbstverwaltung (unsere politischen Gremien) die Entscheidung über Ausnahmegenehmigungen im Einzelfall an sich ziehen darf.
Diesbezüglich gehen die Meinungen weit auseinander.

Die Verwaltung will das nicht, die Selbstverwaltung will das vermutlich mit Mehrheit. Letztendlich entscheidet die Selbstverwaltung über die Änderung der Satzung. Ob es eine Mehrheit gibt, wird sich im weiteren Verlauf dann zeigen.
Zum Verfahren: am 19. Mai 2021 Vorberatung im Ausschuß für Stadtentwicklung und Planung (SteP), dann am 03. Juni 2021 Beratung im Ausschuß für Gesellschaftliche Angelegenheiten, Umwelt und Tourismus (GUT), dann Beschluß in der Ratsversammlung (RV), voraussichtlich am 09. Juni 2021.

Hintergrund:
Es gab im Bezug auf das Bauvorhaben der Plöner Gewerblichen Baugenossenschaft in der Ulmenstraße 42 Unstimmigkeiten, wer letztendlich für die Genehmigung von Fällungen von Bäumen zuständig ist.
Der Ausschuß für Stadtentwicklung und Planung hatte das städtische Einvernehmen für die Baupläne erteilt und die Verwaltung beauftragt, die Fällgenehmigung zu erteilen (neun Ja-Stimmen, zwei Gegenstimmen).
Die Verwaltung hat das nicht getan und das damit begründet, daß die Erteilung der Fällgenehmigung rechtswidrig wäre, weil sie der Baumschutzsatzung widerspricht.
Der Bürgermeister hatte bereits im vergangenen Jahr darauf hingewiesen, daß die Baumschutzsatzung geändert werden muß, falls die Mitsprache politisch gewünscht ist.
Der Versuch, das In einem Hau Ruck Verfahren im Februar umzusetzen, scheiterte unter anderem an Verfahrensfragen.
Nach Auffassung der Kommunalaufsicht hat der Bürgermeister aufgrund der bestehenden Satzung die alleinige Entscheidungsbefugnis. So zumindest deren Antwort auf meine Anfrage.

Jetzt hat die Verwaltung einen Entwurf für die überarbeitete Baumschutzsatzung vorgelegt. Der sieht wiederum keine Entscheidungsmöglichkeit der politischen Gremien vor. Daher wurde er vom Ausschuß für Gesellschaftliche Angelegenheiten an den Ausschuß für Stadtentwicklung und Planung zur Vorberatung überwiesen.
Hier wird es jetzt darauf ankommen, die Baumschutzsatzung so zu ändern, daß die politischen Gremien die Entscheidung im Einzelfall an sich ziehen können. Ich halte es für wahrscheinlich, daß es dafür eine Mehrheit geben wird.

    

Die Obdachlosenunterbringung , das integrierte Stadtentwicklungskonzept und die Sanierung des Bahnhofsviertels. Eine Sitzung, drei wichtige Themen

Veröffentlicht am von
Antworten

Am Mittwoch wird der Ausschuß für Stadtentwicklung und Planung tagen.

Die drei wesentlichen Punkte auf der Tagesordnung sind:
1. Die Erstellung eines integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK) „Plön 2040“
2. Das Städtebauförderungsprogramm … Bahnhofsvorplatz/Lübecker Straße
3. Neubau einer Obdachlosenunterkunft

1. Die Erstellung eines Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK) ist eine Forderung, die ich bereits 2011 gestellt habe.
http://www.ingo-buth.de/2011/02/28/integriertes-stadtentwicklungskonzept/

Leider ist die Forderung weder 2011 noch später, 2016 zur Umsetzung gekommen. Zu den Gründen dafür will ich mich nicht äußern, das ist Schnee von gestern.
Auf Anregung der CDU wurde im November des vergangenen Jahres die Initiative aufgenommen, eine Leistungsbeschreibung als Grundlage für die Erstellung eines Ortsentwicklungskonzeptes zu erstellen.  Eine gute und richtige Entscheidung, zumal Fördermittel hierfür in Aussicht stehen.
Nunmehr liegt die Leistungsbeschreibung vor, nachdem sie inhaltlich mit dem zuständigen Landesamt für Landwirtschaft, Umwelt und ländliche Räume des Landes Schleswig Holstein abgestimmt wurde.
Ich unterstütze die Erstellung eines ISEK in vollem Umfang. 

2. Das Städtebauförderungsprogramm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren  (ASO) Stadt Plön“ – Gesamtmaßnahme „Bahnhofsvorplatz / Lübecker Straße“. Ein langer Name, ich werde im folgenden den Begriff Städtebauförderung Bahnhofsviertel benutzen. 
Dazu gab es eine Lenkungsgruppe, die gemeinsam mit der Verwaltung und dem Planungsbüro ein Leitbild und zwei Planungsvarianten entwickelt hat.
Das Leitbild und die Planungsvarianten „Kfz-reduziert und städtisch“ und „Kfz-minimiert und grün“ oder wie ich spitz bemerkt habe: „ohne Parkplätze“ und „ganz ohne Parkplätze“ wurden bereits in der letzten Sitzung des Ausschusses am 17. März vorgestellt. Nicht alle  Ausschussmitglieder waren überzeugt und bereit, einen Beschluß zu fassen. Zu dem Zeitpunkt wollten uns nicht auf eine der beiden Varianten festlegen und haben über Änderungen diskutiert.

Das Leitbild:
Bei der Durchsicht der neuen Unterlagen habe ich festgestellt, daß nunmehr beide Varianten gleichgewichtig in die bevorstehende Bürgerbeteiligung gegeben werden sollen.
Ich habe aber leider auch festgestellt, daß die Anmerkungen und Bemerkungen aus dem Ausschuß nicht in die Unterlagen eingeflossen sind.
Aus meiner Sicht sind die wesentlichen Knackpunkte:

2.1.    Der Bereich „Alte Post“ ist nach wie vor entweder für ein „Boutique-Hotel“ oder ein kleineres „Low-Budget-Hostel“ vorgesehen. Das ist für mich eine unnötige Vorfestlegung.
Ich hätte mir gewünscht, daß hier auch ein Konferenzhotel mit in Betracht gezogen wird, das auf den Bedarf des Max-Planck-Institutes und der Fielmann Akademie zugeschnitten ist. Ziel wäre – ein wenig über das Bahnhofsviertel hinaus gedacht – die Stärkung des Wissenschafts- und Ausbildungsstandortes Plön.
Da der zukünftige Bedarf jetzt in der Corona-Krise noch nicht absehbar ist, wäre eine etwas spätere Betrachtung sinnvoll, um aus dieser 1A Lage das Beste zu machen.
Daher habe ich den Begriff des „weißen Flecks“ benutzt, um den Bereich für ein Unterbringungsgewerbe freizuhalten, sich aber im Moment noch nicht auf Art und Umfang festzulegen.

2.2.    Die Verkehrsführung muß so angelegt sein, daß die Parkplätze auf dem Marktplatz und in der Lübecker Straße weiterhin für den Kundenverkehr zugänglich sind. Ich halte diese Parkplätze für ausgesprochen wichtig, um die Attraktivität der Innenstadt zu erhalten.
Kleine Anmerkung: In dem Zusammenhang lehne ich nach jetzigem Kenntnisstand auch das Projekt „Flanierbare Innenstadt“ im Klimaschutzkonzept ab, aber dazu mehr in einem späteren Beitrag vor der nächsten GUT-Sitzung.

2.3.    Mittlerweile kann ich mir für den Bereich am Pferdemarkt auch vorstellen, daß im Bereich Bahnhofstraße die Gebäude 8 und 9 in viergeschossiger Bauweise und die Gebäude 7, 10 und 11 in dreigeschossiger Bauweise entstehen.
Das charakteristische Gestaltungsmerkmal dort ist: man kann die Dachlandschaft von der Straße aus erkennen. Dieses Gestaltungsmerkmal prägt das Straßenbild und sollte erhalten bleiben. Bei zu flacher Dachneigung wären die Dächer nicht mehr erkennbar und von der Straße aus würde der Eindruck der immer wieder beklagten städtebaulichen Verklotzung entstehen. Stehende Fensterformate und Lochfassade verstehen sich von selber.
Von meiner sonst gerne erhobenen Forderung „roter Backstein“ würde ich sogar absehen.
Das alles ist aber nur über einen Bebauungsplan rechtssicher zu regeln und nicht Gegenstand der Städtebauförderung.
Was ich mir definitiv nicht vorstellen kann ist, das Jugendstilhaus mit dem Türmchen an der Ecke Lütjenburger Straße/Krabbe durch eine viergeschossige Bebauung zu ersetzen, wie es die „Variante 1“ vorsieht. Das Gebäude gehört eindeutig zum Ensemble der Bürgerhäuser in der Lütjenburger Straße.

3. Die Unterbringung der Obdachlosen
Die derzeit genutzten Unterbringungen in der Gartenstraße sind aus den 50ger Jahren und in einem schlechten Zustand. Nachdem das Gelände der ehemaligen Autowerkstatt Ehm in Planungen mit einbezogen werden kann ergibt sich an dieser Stelle die Möglichkeit, hier in größerem Rahmen Mietwohnungsbau zu ermöglichen. Dazu ist es aber erforderlich, die Obdachlosen – zeitlich begrenzt oder dauerhaft – an einer anderen Stelle unterzubringen.
In der Sitzung des Ausschusses für Gesellschaftliche Angelegenheiten, Umwelt und Tourismus am 18. März sollte eigentlich beschlossen werden, eine Bauvoranfrage für die Errichtung eines zweigeschossigen Obdachlosenheimes in der Breslauer Straße zu stellen. Damit wäre aus meiner Sicht unnötiger Weise eine frühzeitige Vorfestlegung getroffen worden.
Aus der Erfahrung mit der Kita am Plauer Weg – auch hier hatte der damalige Ausschuß für Gesellschaftliche Angelegenheiten ohne Beteiligung des eigentlich für die Standortfrage zuständigen SteU über den Standort und damit auch über die Fällung der Hälfte der Bäume auf der Streuobstwiese entschieden – habe ich sehr frühzeitig schon darauf hingewiesen, daß die Standortfrage für die Obdachlosenunterbringung eindeutig im Zuständigkeitsbereich des Ausschusses für Stadtentwicklung und Planung liegen würde.

Ich lehne die entsprechende Bauvoranfrage nicht grundsätzlich ab, weil damit erst einmal geprüft wird, ob an dieser Stelle überhaupt in dem beabsichtigten Umfang gebaut werden dürfte.
Für mich ist der Standort aber erst einmal nur Dritte Wahl. Ich habe bereits in der Sitzung des GUT betont, daß ich eine dezentrale Unterbringung befürworten würde. So würde ich es für sinnvoll halten, Familien oder Alleinerziehende mit Kindern getrennt von alleinstehenden Obdachlosen und Durchreisenden unterzubringen. Auch eine Trennung von Männern und Frauen hat eine Gesprächspartnerin mir gegenüber für sinnvoll gehalten. Mögliche Standorte wären noch einmal ernsthaft zu betrachten.
Von der CDU wurde als Antrag eingebracht, Gespräche mit der Wankenderer und der Plöner Gewerblichen Baugenossenschaft aufzunehmen um zu prüfen, ob eine zeitweise Unterbringung der Obdachlosen in derem Wohnungsbestand möglich wäre. Im Gespräch waren die Gebäude Ulmenstraße 42, die derzeit leergewohnt werden, bevor der Abriß erfolgt. Damit solle die Zeit überbrückt werden, bis in der Gartenstraße neue Unterkünfte für Obdachlose geschaffen wären. In wie weit das mit dem Stand der Planungen für den Bau von Mietwohnungen vereinbar ist, ist mir im Moment nicht klar, aber die Idee sollte durchaus geprüft werden, da sie erst einmal nicht von der Hand zu weisen ist.
Das wird nach meiner Einschätzung aber nur schwer mit der Zeitplanung der Baugenossenschaften in Übereinstimmung zu bringen sein. Nach meinem Kenntnisstand wollen sie ihre Bauplanung so schnell wie möglich umsetzen.
Vielleicht kann der Bürgermeister in Gesprächen mit den Baugenossenschaften aber auch noch einen andere Perspektive entwickeln.
Mir ist es wichtig, daß mit der Beauftragung der Bauvoranfrage in keinem Fall eine Vorentscheidung getroffen wird.