Gestern Abend wurden im Ausschuß für Stadtentwicklung und Planung (SteP) vom Investor H-Projekt Gänsemarkt GmbH neue Pläne für die Umsetzung des B-Planes 7c / Gebiet “Gerberhof und Bereich zwischen Gerbertwiete, Lübecker Straße, Rodomstorstraße, Gänsemarkt und Am Schwanensee“ vorgestellt.
Mein erster Eindruck: Entlang der Straße „Am Schwanensee“ wird ein absolut monotoner, überdimensionierter Gebäuderiegel entstehen. Die gestern vorgestellten Gebäudeentwürfe nutzen die „suboptimal“ formulierten Festsetzungen des Bebauungsplanes höchst geschickt aus. Das Ergebnis widerspricht eindeutig dem damaligen Planungsziel.
Wir hatten in den Jahren 2015/2016 lange um den Bebauungsplan für den Bereich Gänsemarkt gerungen. Es gab verschiedene Entwürfe, etwa die Neubebauung mit Stadtvillen, eine Riegelbebauung oder eine Blockrandbebauung. Letztendlich ging es darum, eine Nachverdichtung im Innenbereich zu erreichen und den altstädtischen Charakter unserer Innenstadt zu bewahren. Das sollte über eine kleinteilig gestaltete Neubebauung erreicht werden. Für das Gänsemarktviertel sah die Begründung zum Bebauungsplan folgendes vor:
„… eine kleinteilige strukturierte und parzellierte Bebauung …, welche sich in die historisch gewachsene Struktur einfügt.“
„Auf der Ostseite der Straße „Am Schwanensee“ wird von der Stadt Plön das Ziel verfolgt den neuen Stadtgrundriss … weiterzuentwickeln. Hier soll eine zugleich harmonische und effektive Nachverdichtung entstehen, die von den besonderen Qualitäten des Bestandsgebietes entlang der „Rodomstorstraße“ und der „Lübecker Straße“ ausgeht.”
Für das Gebiet 3 / östlich Schwanensee ist eine gestaffelte ein- bis zweigeschossige Bebauung mit ausgebautem Dachgeschoss vorgesehen.
Von all dem ist in den jetzigen Planungen nichts umgesetzt. „Am Schwanensee“ wird eine durchgehend zweigeschossige Bauweise mit ausgebautem Dachgeschoss vorgesehen. Die seinerzeit beabsichtigte Staffelung ist nicht einmal mehr im Ansatz erkennbar.
Die Ursache für die jetzige Fehlentwicklung ist ursächlich bei der Verwaltung der Stadt zu finden.
In der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange weist der Kreis darauf hin, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes die Errichtung großer, geschlossener Baukörper zuläßt:
„1.2.2 Im Bereich der Straße Am Schwanensee wurden die Bauflächen neu gegliedert gegenüber dem letzten Entwurf. Dies wird begrüßt. Allerdings stellt auch diese Gliederung rechtlich nicht sicher, dass eine Bebauung eine “kleinteilig strukturierte und parzellierte Bebauung“ entsteht, die sich „in die historische Struktur einfügt“ (Punkt 3.2, Seite / Begründungstext (Stand 15.7.2015). Um dieses Ziel zu erreichen sind verbindliche Festsetzung zur Gebäudestellung und – gliederung gem. § 9 (1) 2 BauGB erforderlich. Ich weise hin auf die Möglichkeit, Hochbauentwürfe zu vereinbaren und städtebauvertraglich einvernehmlich festzulegen. In der vorliegenden Fassung erlaubt der Entwurf die Errichtung großer und geschlossener Baukörper, selbst die in der Planzeichnung angedeuteten Firstausrichtungen sind nicht als städtebauliche Festsetzung verbindlich festgesetzt, sondern lediglich als baugestalterische Festsetzung.“
In der Abwägung schreibt die Verwaltung der Stadt Plön:
„Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und teilweise berücksichtigt. Zur Gewährleistung einer kleinteilig strukturierten und parzellierten Bebauung wird im Teil B (Text) unter Ziffer 2.1 Bauweise folgender Text ergänzt:
„Im Baugebiet 3 sind Fassaden mit einer Länge von mehr als 9 m durch mindestens 1,50 m tiefe Fassadenversprünge zu gliedern.““
Genau auf diese Passage beruft sich der Investor jetzt. Ich mache mir gerade selber schwere Vorwürfe, die fatale Tragweite der Abwägung damals nicht richtig beurteilt zu haben. Sonst hätte ich im Rückblick sicher entschiedener dagegen argumentiert. So wie es aussieht habe ich der Argumentation der Fachleute in der städtische Verwaltung zu sehr getraut. Im Nachhinein betrachtet hatten die Fachleute des Kreises recht.
Wenn jetzt jemand zu dem Schluß kommt, dass es wohl kaum eine Stadt in Deutschland gibt, die so fahrlässig mit ihrem städtebaulichen Erbe umgeht wie Plön, könnte das stimmen.