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Der Ascheberger Parkplatz und die Bürgervorsteherin

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Am Freitag, dem 26. Oktober 2021 berichteten die Kieler Nachrichten im Lokalteil auf Seite 26: „Traum vom Anbau droht zu platzen“. Es geht zum einen um die Einführung von Parkgebühren (die nie beschlossen wurden), zum anderen um einen Anbau an den Kiosk am Ascheberger Parkplatz.
Letztendlich geht es aber auch um das Vorgehen der Bürgervorsteherin, die für Dienstag zu einer Versammlung eingeladen hat.

Erstens: Es gibt keinen Beschluß, auf dem Ascheberger Parkplatz Parkgebühren einzuführen. Die Entscheidung über die Parkgebühren und deren Höhe liegt beim Bürgermeister. Der Bürgermeister hat gemeinsam mit dem Hauptausschuß über die Erhebung von Parkgebühren im Stadtgebiet beraten. Im Rahmen der Beratung wurde auch nachgefragt, ob man auf dem Ascheberger Parkplatz Gebühren erheben sollte. Das hat der Bürgermeister von vornherein abgelehnt. Die meisten Mitglieder des Hauptausschusses lehnten das ebenso ab.
Die Stimmungslage war so eindeutig, daß es dazu noch nicht einmal eine Abstimmung gab.
Von daher ist die Befürchtung unbegründet.

Zweitens: Der Kiosk ist in der Tat in die Jahre gekommen, das stimmt. Er steht im Außenbereich. Im Außenbereich darf grundsätzlich nicht gebaut werden, außer, es handelt sich um so genannte „privilegierte Bauvorhaben“.  Eine Sanierung von bestehenden Gebäuden nach meiner Einschätzung baurechtlich zulässig. Sanierung heißt aber nicht Abriß und Neubau. Sanierung heißt auch nicht „Erweiterung“. Die geplante Erweiterung ist nach rechtlicher Bewertung der städtischen Bauverwaltung rechtlich nicht zulässig. Die Mitglieder des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt teilten die Rechtsauffassung der Verwaltung einstimmig.
Wir haben uns in der Vergangenheit bei der Erteilung oder der Versagung des gemeindlichen Einvernehmens schon mal über die rechtliche Bewertung der städtischen Verwaltung hinweggesetzt. Letztendlich wurden die Entscheidung dann aber von der Bauaufsicht des Kreises korrigiert. Hätte die Selbstverwaltung der Stadt hier das Einvernehmen erteilt, wäre es nach meiner Einschätzung spätestens bei der Bauaufsicht des Kreises wieder „einkassiert“ worden. 

Drittens: Der Zeitung entnehme ich, daß die Bürgervorsteherin für Dienstag, den 02. November ab 18:30 in der Tourist Info eine Info Veranstaltung plant, um die Themen Parkplatz-Gebühren und Imbiss-Erweiterung zu diskutieren. Zu den Parkplatzgebühren sollen 2400 Unterschriften überreicht werden, die die Betreiberin des Kiosks gesammelt hat.

Parkplatzgebühren auf dem Ascheberger Parkplatz wurden im Hauprtausschuß bereits diskutiert. Der Hauptausschuß ist auch für Parkgebühren zuständig. Der Bürgermeister entscheidet über Parkgebühren. Er hat entschieden, es wird sie nicht geben. Ich weiß jetzt nicht, was weiter diskutiert werden soll. Die 2400 Unterschriften helfen auch nicht weiter, weil es nichts zu helfen gibt.

Der Erweiterungsbau des Imbiss ist auch kein Thema, das diskutiert werden muß. Ein Bauantrag wird nach den Buchstaben des Gesetzes entschieden. Man kann das diskutieren, aber das hilft nicht weiter, im Gegenteil. In den allermeisten Fällen, wo Baurecht über öffentlichen Druck erzwungen werden soll, wird von der Genehmigungsbehörde ein ganz besonders kritischer Blick auf das Objekt geworfen. Diesbezüglich ist die Bürgervorsteherin nach meiner Einschätzung gerade dabei, der Betreiberin einen Bärendienst zu erweisen.

Das gesamte Vorgehen der Bürgervorsteherin erstaunt mich ohnehin. Ich kann nicht erkennen, daß es sich überhaupt um eine offizielle Veranstaltung der Stadt handelt. Die Bürgervertreterin vertritt die Ratsversammlung nach außen, da hätte ich erwartet, daß sie die Mitglieder der Ratsversammlung über eine öffentliche Veranstaltung vorab informiert. Zumindest hätte ich erwartet, daß ich als Vorsitzender des Hauptausschusses informiert werde, da Parkplatzangelegenheiten in die Zuständigkeit des Hauptausschusses fallen. Nichts dergleichen ist erfolgt.
Ich hätte auch erwartet, daß über eine öffentliche Veranstaltung auf der Homepage der Stadt Plön informiert wird. Auch das ist nicht der Fall.
Zu guter letzt ist nicht erkennbar, ob die Veranstaltung unter 2G oder 3G Corona-Regeln laufen wird oder wie der Schutz gegen Corona-Ansteckungen überhaupt gewährleistet werden soll.

Nach meiner Einschätzung steht das Ganze unter dem Vorzeichen der Unprofessionalität. Ich bin aber gespannt, was die Presse so berichten wird.
Am Mittwoch tagt der Ausschuß für Stadtentwicklung und Planung. Da wird die Bürgervorsteherin dann sicher berichten, was sie am Dienstag so erlebt hat.
Die Sitzung des Ausschusses wäre ohnehin der bessere Anlaß gewesen, die Unterschriften zu überreichen. Schließlich wurde hier die Entscheidung getroffen, das gemeindliche Einvernehmen für das Bauvorhaben zu versagen.

Schwächen im Verträglichkeitsgutachten ?

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Vor einigen Tagen wurde das Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung der ALDI-Filiale an der Lütjenburger Straße in Plön in das Bürgerinformationssystem der Stadt eingestellt, allerdings, ohne die politischen Verantwortungsträger vorab zu informieren. So habe ich das Ergebnis dieses Gutachtens am Freitag aus der Zeitung erfahren. Das kann nicht der richtige Weg sein, zumal der Eindruck entsteht, dass dieses Vorgehen gewählt wurde, um eine Vorentscheidung herbeizuführen, ohne das eine ergebnisoffene politische Diskussion in den Gremien und den Fraktionen stattfinden kann.

Worum geht es? ALDI beabsichtigt, das Gebäude mit dem bestehenden Markt abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. Der bestehende Markt verfügt über 550 qm Verkaufsfläche, der Neubau soll 1020 qm Verkaufsfläche haben. Damit hat der geplante Markt eine ganz andere Qualität. Als Quasi-Vollversorger wird im Bereich Lebensmittel und Reformwaren ca. eine halbe Million Euro Umsatz aus der Innenstadt abziehen. Diese Umsatzverluste gehen zum großen Teil zu Lasten des SKY-Marktes. Damit ist das geplante Vorhaben geeignet, diesen für den Handel in der Innenstadt ausgesprochen wichtigen Standort von SKY zu gefährden.

Durch die bereits erfolgte Veröffentlichung im Internet ist natürlich die Möglichkeit gegeben, sich vorab mit dem Gutachten zu befassen. Das habe ich getan. Hier mein Ergebnis:

Das Gutachten trifft nach meiner Auffassung falsche Aussagen hinsichtlich der Auswirkungen auf die Plöner Innenstadt:

1. Interessanterweise treffen die Gutachter schon auf Seite 2 ein abschließendes Urteil über die Zulässigkeit des riesigen ALDI-Neubaus. Dieser sei nach § 34 zu bewerten und zulässig. Das ist falsch. Selbstverständlich ist hier ein Bebauungsplan erforderlich. Es handelt sich bei dem Vorhaben ganz offenbar nicht um die Erweiterung eines vorhandenen Marktes, sondern um großflächigen Einzelhandel, der an dieser Stelle nicht zulässig ist.
Das Gutachten trifft nach meiner Einschätzung von Anfang an eine falsche planungsrechtliche Bewertung.

2. Es vermittelt den Eindruck, der der geplante ALDI-Markt hätte nur geringe oder keine Auswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel in der Stadtmitte. Dem liegt offenbar die Annahme zu Grunde, der Plöner Einzelhandel hätte keinerlei Probleme und sei leistungsstark und belastbar. Auch das ist nach meiner Einschätzung falsch. Die Plöner Innenstadt hat größte Probleme, ein attraktives Einzelhandelsangebot zu bewahren. Sie ist durch das Verschwinden von 2 von ehemals 3 Supermärkten sowie zahlreicher kleiner Einzelhändler bereits geschädigt. Insofern besteht absolut kein Spielraum dafür, ein weiteres Einzelhandlesangebot außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Innenstadt zu entwickeln. Der Ansatz von “unschädlichen” 7 oder 10 % Kaufkraftverlagerung, wie im Gutachten verwendet, ist allenfalls für völlig intakte und starke Einzelhandelsstandorte anwendbar, so wie es in Plön vor ungefähr 25 Jahren der Fall war.
Die quantitative Bewertung des Vorhabens ist aus meiner Sicht fachlich falsch.

3. Der Gutachter ist offenbar nicht in der Lage, die Versorgungsqualität eines Discounters mit 550 qm Verkaufsfläche und einem Discounter mit 1020 qm Verkaufsfläche zu unterscheiden. Leider entsteht der Anschein, dass das Gutachten nicht mit der Absicht verfasst wurde, die Folgen der Planung ganz objektiv für die Bürgerinnen und Bürger in Plön zu bewerten. Anderenfalls hätte es zu dem Ergebnis kommen müssen, dass es bereits eine Überversorgung mit Discountern gibt, aber nur einen Supermarkt, der als echter Vollversorger fungiert.
Die qualitative Bewertung des Vorhabens ist nach meiner Einschätzung falsch.

4. Nach meiner Einschätzung wird der den Untersuchungsgegenstand im Gutachten nicht aus der Sicht der Stadt Plön und ihrer Bürger, also städtebaulich, gewertet. Vielmehr entsteht der Anschein, dass alles daran gesetzt wird, das ALDI-Vorhaben zu rechtfertigen. Ich erwarte aber, dass wenn die Stadt ein Einzelhandelsgutachten beauftragt, dass sie als Untersuchungsziel ausdrücklich festlegt, wie die Qualität der Versorgung ihrer Bürger, die Funktion ihrer Innenstadt und das Gewicht Plöns als regionales Zentrum gehoben wird.
Das Gutachten liefert aus meiner Sicht keine verwertbaren Hinweise im Sinne der Stadtentwicklung.

Hier soll wieder einmal eine für Plön wirklich schädlichen Entwicklungen vorangebracht werden.
So wie die sogenannten “Trammer Seewiesen” an den Bürgern vorbei auf den Weg gebracht wurden, so wie in der Lübecker Straße ein wichtiges Denkmal abgerissen und durch einen gesichtslosen Neubau ersetzt werden soll, so wie die Ansiedlung eines großen neuen Supermarktes am Stadtgraben verhindert wurde, so wird hier wieder auf eine Art und Weise vorgegangen, die kritisch zu hinterfragen ist.
Ich halte die Überprüfung dieses Gutachtens durch unabhängige Fachleute für zwingend erforderlich.

Im Einzelnen

1. Kaufkraftniveau liegt mit 5267,– Euro in Plön unter dem durchschnittlichen Niveau des zentralörtlichen Nahbereiches ((5355,– Euro)) und auch unter dem Bundesdurchschnitt (5506,– Euro) (Seite 12) Ein unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau und eine sinkende Zentralitätsziffer (Abnehmenden Bedeutung für die Versorgung des Umlandes), wie in der Diskussion zum Einzelhandelskonzept im vergangenen Jahr hervorgehoben, haben dazu geführt, dass der Handel im zentralen Versorgungsbereich (Innenstadt) bereits vorgeschädigt ist. Dies findet seinen Ausdruck in Leerständen, häufigen Betreiberwechseln und dem angebotenen Sortiment, die durch eine Häufung von Bäckern, Telefonläden und die Ansiedlung von 1,– Euro Läden bzw. Billigketten geprägt wird.

2. Seit der Umfrage der CIMA im Jahr 2011 ist klar, dass SKY der Frequenzbringer oder besser: der Kundenmagnet im zentralen Versorgungsbereich, also in der Innenstadt ist. Daher verwundert es mich, dass SKY bei der Beschreibung der Angebotsstrukturen im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Plön (Seite 15) erst nach den inhabergeführten Einzelhandelsgeschäften und im gleichen Atemzug mit Rossmann aufgeführt wird. Dadurch wird die Bedeutung des Betriebes relativiert. Das wird der besonderen Bedeutung dieses Betriebes in keiner Weise gerecht.

3. Ein Kunstgriff meisterlicher Hand wird in Punkt 5, Seite 19 angestellt. Nach Auffassung der CIMA ist hier nicht die Auswirkung des gesamten geplanten Marktes mit seinen 1050 qm zu betrachten, sondern nur die Erweiterung des bestehenden Marktes um ca. 470 qm Verkaufsfläche. Dadurch relativieren sich die Auswirkungen des Vorhabens. Tatsächlich entsteht durch den Neubau ein moderner ALDI-Markt, der eine ganz andere Qualität hat als der bestehende Markt. Erfahrungsgemäß hat eine moderne ALDI-Filiale die Qualität eines Vollsortimenters. Damit entsteht eine erhebliche Konkurrenz für den bestehenden SKY-Markt. Die Betrachtung von lediglich 470 qm zusätzlicher Verkaufsfläche greift damit eindeutig zu kurz.

4. Bei den Vorbemerkungen zu der Umlenkungsquote (Seite 20) bezieht sich die CIMA auf die durch die einschlägige Rechtsprechung üblichen Werte, da es keine gesetzlich vorgeschriebenen Werte gibt. Diese Werte (Umsatzverteilung größer 10 %) dürfen aber nur Anwendung finden, wenn eine gesunde Wirtschaftssituation besteht. Dies ist im Fall der Plöner Innenstadt nicht gegeben. Hier ist nach meiner Auffassung von einer Vorschädigung auszugehen. In diesem Fall sind auch Vorhaben mit einer Umsatzverteilung von unter 10% unzulässig. Dies wird im Gutachten der CIMA nicht erwähnt. Ebenso wenig gibt es Aussagen zur Vorschädigung der Einzelhandelsstrukturen in der Innenstadt.

5. Auf Seite 22 wird aufgezeigt, dass die Umsatzverteilung mit ca. einer halben Million (entsprechend 18,7 %) zu Lasten des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Plön ausfallen wird. Nach meiner Einschätzung wird ein Großteil davon zu Lasten des ausdrücklich als Mitbewerber genannten SKY-Marktes gehen und nach meiner Einschätzung dessen wirtschaftliche Tragfähigkeit so weit  gefährden, dass eine Schließung nicht mehr auszuschließen ist. Mutmaßungen, die auf eine mittel- bis langfristige Schließung hindeuten, gab es bereits.

6. Im weiteren Verlauf des Gutachtens (Seite 24) wird prognostiziert, dass für den Bereich Lebensmittel und Reformwaren eine Umsatzverteilungsquote von 6,3 % für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt erwartet wird. In dem Zusammenhang wird die Vermutung geäußert, dass es zwar zu spürbaren absatzwirtschaftlichen Auswirkungen kommen wird, eine Schließung wird jedoch ausgeschlossen.
Nun, ich äußere die Vermutung, dass die Vermutung der CIMA nicht zutrifft. Das Risiko einer Schließung ist akut, die negativen Auswirkungen für die Städtebauliche Entwicklung der Innenstadt wären nicht absehbar.

7. Im Absatz 6, Einzelhandelskonzeptionelle und Raumordnerische Einordnung (Seite 26 ff) wird der Bezug zum Einzelhandelskonzept hergestellt. Dazu wird viel zitiert, allerdings nicht, dass für alle Gebiete außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches eine Maximalgröße von 800 qm empfohlen wird.
Es wird auch erwähnt, dass Lebensmitteldiscounter heute Verkaufsflächen von 1200 bis 1400 qm anstreben. Nicht erwähnt wird, dass Discounter auch moderne Konzepte für Nahversorgungsmärkte in der Schublade liegen haben, die maßgeschneidert für Märkte mit eben unter 800 qm Verkaufsfläche sind.

8. Betrachtet man nicht die Erweiterung des bestehenden Marktes um 470 qm, sondern den Neubau mit seinen 1020 qm Verkaufsfläche als Ganzes, haben wir es eindeutig mit einer großflächigen Einzelhandelseinrichtung zu tun. Abweichend von der Aussage der CIMA ist das siedlungsstrukturelle Integrationsgebot nach meiner Auffassung deutlich nicht erfüllt. (Pkt 6.2.4., Seite 29). Dies gilt auch für das Städtebauliche Integrationsgebot. (6.2.5.)

Ich bin der Auffassung, dass die Risiken, die mit einem Vorhaben dieser Große und Qualität für unsere Innenstadt verbunden sind, einen Bau in diesem Umfang nicht zulassen.
Der Ersatz des bestehenden Marktes durch einen neuen Markt mit maximal 800 qm ist für die Funktion als Nahversorger ausreichend und wäre rechtlich unproblematisch.