Wer heute Neubauten im Außenbereich baut, plant damit den zukünftigen Leerstand im Innenbereich.

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit fand gestern, am 12. September 2017, eine Informationsveranstaltung in der Aula am Schiffsthal statt. Die Veranstaltung war gut besucht. Es waren auch zahlreiche Mitglieder der Ratsversammlung anwesend. Da der Planungsverband quasi aus der Verwaltung der Stadt Plön und der Gemeinde Rathjensdorf herausgelöst ist, sind die meisten Ratsherren, Ratsfrauen und GEmeindevertreter*innen auch nur Öffentlichkeit.
Eine weitere öffentliche Informationsveranstaltung wird heute um 19:30 Uhr in Rathjensdorf im Dörpshus in Theresienhof stattfinden.

Alles in allem habe ich einen großen Teil der Fragestunde bestritten, aber auch von den anderen Fragesteller*innen waren mit einer Ausnahme lediglich kritische Stimmen zu hören.

Leider habe ich nicht so gut „performt“ wie erhofft. In einem ersten Redebeitrag wollte ich anhand der Zahlen aus einer Vorlage für die nächste Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt nachweisen, daß der in der Kleinräumigen Bevölkerungs- und Haushaltsprognose ausgewiesenen Wohnraumbedarf von 130 Wohneinheiten bis zum Jahr 2030 unter Berücksichtigung der Potentialflächen bereits um 70 Wohneinheiten überschritten ist. Der Verbandsvorsteher und Bürgermeister wies mich darauf hin, daß die Zahlen aus der Vorlage nicht-öffentlich sind. Daher habe ich mich auf die bloße Feststellung beschränkt und betont, daß Entwicklungen im Außenbereich nur zulässig sind, wenn im Innenbereich kein Potential vorhanden ist. In diesem Fall wäre sie also rechtswidrig.
Der Verweis auf die Nichtöffentlichkeit hat mein Konzept natürlich ein klein wenig durcheinandergebracht.

In dem Zusammenhang wurde ich im Verlauf des Abends auch mit den Zahlen der Wohnungsmarktprognose 2013 für Schleswig Holstein vom 09. Juni 2017 überrascht. Das Dokument kann seit kurzem im Internet eingesehen werden:

https://www.schleswig-holstein.de/DE/Fachinhalte/W/wohnen/Downloads/Wohnraum/Wohnungsmarktprognose2030.pdf;jsessionid=9B2EB6216D2C8AAB3E41534B35531FAE?__blob=publicationFile&v=6

Ich habe die Untersuchung mit großem Interesse gelesen bzw. quergelesen, insbesondere um die im Vortrag von Herrn Blank genannten Zahlen zu verifizieren.
Die Kernaussagen des Dokumentes:
- Die Bevölkerungszahlen werden trotz Zuzug von Flüchtlingen ab 2021 sinken.
- Die Zahl der Haushalte wird von heute ca. 1.400.000 auf 1.452.000 im Jahr 2025 steigen und danach auf dem Niveau stabil bleiben.
- Die Wanderungsbewegungen gehen vom Land in die “Schwarmstädte” Kiel und Hamburg
- Für den Kreis Plön: Im Kieler Umland wird es einen Zuwachs geben, im übrigen Kreisgebiet werden die Bevölkerungszahlen durch die Abwanderung sinken.

Entsprechend des Vortrages von Herrn Blank werden für Plön und Rathjensdorf bis 2030 zusammen 284 Wohneinheiten benötigt, 207 davon bis 2019. Er betonte, daß die Wohnungsmarktprognose nicht nur die Methode “Bedarfsprognose”, sondern dankenswerterweise auch die Methode der „Neubaunachfrage“ berücksichtigen würde.
Diese Auskunft wurde von den anwesenden Mitgliedern der CDU-Fraktion sowie einigen Mitgliedern der FWG mit Freude aufgenommen, da die kurzfristige Neubaunachfrage natürlich höher ist als der langfristige Bedarf, womit sich das Neubaugebiet natürlich einfacher begründen läßt.
Die Neubaunachfrage schließt den Ersatz vorhandenen, aber nicht mehr zeitgemäßen Wohnraum durch Neubauten oder den akzeptierten Leerstand nicht mehr zeitgemäßen Wohnraums und die gleichzeitige Errichtung von Neubauten mit ein.
Basierend auf der Methode der Neubaunachfrage empfiehlt die Wohnungsbauprognose auf Seite 20, in Mittelzentren (Plön ist Unterzentrum mit Teilfunktion eines Mittelzentrums) mehr Ein- und Zweifamilienhäuser zu errichten als Mehrfamilienhäuser sowie die entsprechende Ausweisung von Bauland.
Allerdings kann ich die von Herrn Blank genannten Zahlen bezüglich des Bedarfes für Plön und Rathjensdorf nicht aus dem Datenwerk entnehmen.
Unerwähnt blieb im Vortrag von Herrn Blank allerdings der Hinweis auf Seite 4 des Dokumentes, sie solle aber zumindest zur Kenntnis genommen werden:
Seite 4: „Jede Wohnung aber, die im Hinblick auf das Bedarfsmaximum heute dringend benötigt und gebaut wird, führt danach zu Leerstand“. …
„Deswegen darf die hohe Überschussnachfrage in der Gegenwart nicht dazu verführen, Wohnungen beliebiger Qualität auf den Markt zu „werfen“. Vielmehr war es noch nie so wichtig wie heute, qualitativ hochwertige Wohnungen zu bauen, die auch künftig noch den steigenden Ansprüchen der Nachfrager gerecht werden.“

Darüber hinaus wird immer wieder das Argument ins Feld geführt, das mit dem Neubaugebiet Wohnraum für junge Familien geschaffen werden soll. Ich habe mich und die Verantwortlichen immer wieder gefragt, wie dieses Ziel erreicht werden soll, ohne steuernd in den Markt einzugreifen. Auf Seite 6 der Wohnungsmarktprognose wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass für die Förderung von Wohnraum für junge Familien eine „Belegungsbindung“ erforderlich ist. Der Planungsverband will aber ganz bewusst auf dieses Steuerungsinstrument verzichten. Nachfolgend ein Auszug aus der Wohnungsmarktprognose.:

Seite 6: Zwar „… fehlen vor allem Wohnungen für junge Familien“  aber „ abgesehen von Wohnungen mit Belegungsbindung gibt es keine Gewähr, dass die angepeilte Gruppe auch tatsächlich einzieht. Vor allem in der aktuellen Knappheitsphase „wildern“ zudem die verschiedenen Zielgruppen oft in „fremden Revieren“.
Die „Wilderer“ werden nachfolgend auch benannt. Zudem wird auf Seite 2 ausgeführt, welche Altersgruppe in den ländlichen Raum zieht:
„Davon profitieren vor allem die ländlichen Regionen an der Nord- und Ostseeküste, die von jüngeren Menschen eher verlassen werden. Stattdessen zieht es dorthin vor allem Mittelalte (45 bis 59 Jahre), aber auch Alte (60 bis 74 Jahre) und „junge Alte“ in der Settlement-Phase (45 bis 59 Jahre).
Kleiner Kommentar: Es soll niemand mehr auf die Mitleidstour „Junge Familien“ kommen, der nicht gleichzeitig ein Steuerungsinstrument für die Vergabe von ausreichend Grundstücken an junge Familien mit einplant.

Ansonsten habe ich mich noch mit Herrn Dr. Liedl zum Thema Splittersiedlung unterhalten, nachdem geäußert wurde, das man gar nicht sagen könne, was dörflich und was städtisch ist. Ich habe mich dann zu der Aussage hinreißen lassen, daß hier weder Dorf noch Stadt, sondern eine Splittersiedlung entsteht. Das wurde von den Planern entschieden zurückgewiesen, ohne daß ich noch einmal darauf eingegangen bin.
Hierzu habe ich noch einmal nachgelesen. Ich bleibe bei meiner Auffassung, dass Tramm in der bestehenden Form eine Splittersiedlung ist, weil es keine ausreichende und angemessene Baukonzentration aufweisen kann.
Durch das Neubaugebiet – und hier muß ich mich korrigieren – kommt es nicht zu einer Verfestigung oder Erweiterung der Splittersiedlung. In dem Zusammenhang ist die Forderung der Landesplanung zu sehen, dass das Baugebiet überhaupt nur Aussicht auf Realisierung hat, wenn hier ein eigenständiger Ortsteil von Plön entsteht. Mit der Realisierung des Baugebietes wäre dann eine Baukonzentration erreicht, bei der man im baurechtlichen Sinne tatsächlich von einem Ortsteil sprechen kann.

Da es mittlerweile 02:30 Uhr ist und ich heute Vormittag noch Termine habe, verabschiede ich mich an dieser Stelle. Später schreibe ich mehr zum Thema.

Seewiesen ? Die Einigkeit ist dahin !

Heute tagte der Planungsverband Seewiesen. Dort kann ich mich lediglich als Bürger in der Einwohnerfragestunde zu Wort melden.
Meine Frage an die Plöner Parteienvertreter war, wie man es gegenüber einem Investor, der in Plön für viel Geld ein ein großes Bauprojekt im Innenbereich plant, vertreten kann, weiter an den Planungen für ein Baugebiet auf der grünen Wiese festzuhalten. Ich habe nicht auf eine sofortige Antwort bestanden. Um den Kolleginen und Kollegen Zeit zu geben, sich die Angelegenheit zu überlegen, warte ich gerne bis zur nächsten Sitzung des Planungsverbandes auf die Antwort.

In der Diskussion über den Sachstand beklagte Rathjensdorfs Bürgermeister, daß das Verfahren seit über einem Jahr nicht weiter vorangekommen ist. Dem stimmten die überwiegende Mehrheit der Mitglieder des Planungsverbandes zu. Sie sahen einen Teil der Schuld auch bei sich, weil sie nicht genügend Druck gemacht haben.

Die Teamleiterin 30 erläuterte noch einmal den Verfahrensgang und betonte dabei, daß die Stelungnahme des Kreises sehr kritisch ausgefallen sei. Leider hat Sie nicht erwähnt, daß die Stellungahme der Landesplanung vernichtend war.

Darüber hinaus konnte Sie nicht sagen, in welchem Umfang die Ergebnisse des Mikrozensus und der kleinräumigen Bevölkerungs- und Haushaltsanalyse des Kreises in den eigenen Planungen berücksichtigt werden müssen.
Ich hatte den Eindruck, daß mehrere Ausschußmitglieder die Hoffnung aus dieser Äußerung schöpften, die Fakten ignorieren zu können.

Die Schuld an den Verzögerungen trägt nach Angaben der Teamleiterin 30 auch das Bundesbaugesetzbuch, das seit September letzten Jahres eine Potentialanalyse fordern würde. Die Potentialanalyse soll am kommenden Mittwoch in der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt für die Gemeinde Rathjensdorf und für die Stadt Plön beauftragt werden. Als Kostenansatz wurden 17.000,– Euro genannt.

Hierin sehe ich viel selbstgemachtes Leid. Ich habe bereits vor Jahren wiederholt eine Wohnraumbedarfsanalyse gefordert. Sie entspricht inhaltlich im wesentlichen der jetzt vorgeschriebenen  Potentialanalyse. Vermutlich aus Angst, die Ergebnisse könnten gegen die Realisierung des Baugebietes sprechen, ist man meinem Vorschlag nicht weiter gefolgt.

Der Bürgermeister der Gemeinde Rathjensdorf erwähnte, daß ihre Gemeindevertreterinnen und -vertreter noch zu 90 % hinter dem Projekt stünden. Der SPD Vertreter aus Plön erläuterte, daß die SPD nicht mehr hinter den Planungen steht und begründete dies ausführlich. Die Vertreterin von Bündnis 90/Die Grünen betonte, daß die Grünen das Projekt sehr sepktisch sehen, aber die Ergebnisse der Potentialanalyse abwarten wollten. Der Vertreter der FWG betonte, daß die FWG hinter dem Projekt stünde, aber auch auf die Ergebnisse der Potentialanalyse warten würde. Diese Aussage wunderte mich, da es in der FWG keinen Fraktionszwang gibt und ich mir vorstellen kann, daß es dort auch kritischere Stimmen gibt. Die FDP war nicht vertreten, aber nach meiner Einschätzung steht zumindest Herr Dr. Erdmann dem Projekt vermutlich eher ablehnend gegenüber.
Herr Krüger begründete, warum die CDU nach wie vor von ganzem Herzen hinter dem Projekt steht.

Früher hieß es, die Seewiesen kommen nur mit See. Es hieß auch, die Seewiesen kommen nur, wenn alle Parteien dahinter stehen. Beides ist jetzt nicht mehr der Fall. Damit wäre es schon aus Gründen der politischen Glaubwürdigkeit angebracht, die Planungen aufzugeben und den Planungsverband aufzulösen.

Es fielen in der weiteren Diskussion Aussagen wie: „Laßt uns werben, Angebote machen, gegen den Trend anarbeiten.“ oder: „Prognosen sind Prognosen, laßt uns die Zukunft gestalten.“ Das sind Phrasen. Was dabei herauskommt, wenn man sich über den Rat der Verwaltung hinwegsetzt, haben wir beim Technologiepark in Selent gesehen. Und wir bekommen es tagtäglich bei der Elbphilharmonie vor Augen geführt.

Die Kosten von 17.000,– Euro für die Potentialanalyse führte dann noch zu einer Kontroverse, wie dieser Betrag zwischen Rathjensdorf und Plön aufzuteilen ist. Ein Beschluß wurde nicht gefaßt, aber so wie ich es verstanden habe, werden beide Kommunen nun eine eigene Potentialanalyse in Auftrag geben.

Ich persönlich halte den Kostenansatz von 17.000,– Euro für zu hoch. Die wesentlichen dafür  erforderlichen Daten liegen vor (Mikrozensus 2013, Kleinteilige Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des Kreises, Untersuchungen der Bertelsmann-Stiftung, Demographieportal des Bundes.) Diese Ergebnisse zusammenzufassen und eine Betrachtung des Stadtgebietes von Plön und des Gemeindegebietes von Rathjensdorf vorzunehmen, dürfte nach meiner Auffassung nicht so teuer sein. Soweit ich weiß, hat der Bürgermeister von Preetz das zusätzlich zu seiner Arbeit nebenher geschafft. Ich halte es allerdings für richtig, daß unser Bürgermeister als Vorsitzender des Planungsverbandes Seewiesen diese Aufgabe vergibt. Ich werde im kommenden SteU dafür plädieren, mindestens drei konkurrierende Angebote einzuholen.