SteU, länger als gedacht

Der Ausschußvorsitzende Bernd Möller äußerte zu Beginn der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt, daß es wohl eine sehr kurze Sitzung wird. Zwei Stunden sind kürzer als sonst, aber von kurz kann auch nicht so richtig die Rede sein. Das Thema Baulandaktivierung und B-Planänderung für das Gewerbegebiet boten breiten Raum für die Diskussion. Hinzu kamen auch noch die Berichte aus der Verwaltung.

Thema Baulandaktivierung.
Das Thema Baulandaktivierung leitet sich aus dem Neubauprojekt Seewiesen (Anm. 1) ab. Der Gesetzgeber sieht vor, daß die Entwicklung im Innenbereich zu erfolgen hat. Lediglich wenn das Potential im Innenraum ausgeschöpft ist, darf im Außenbereich gebaut werden. In dem Fall ist eine Potentialanalyse für den Innenbereich ist vom Verfahren her zwingend erforderlich. Die Seewiesen liegen im Außenbereich.
Die Potentialanalyse hat ergeben, daß im Plöner Innenbereich grundsätzlich auch in den kommenden Jahren ausreichend Potential vorhanden ist, um eine Bedarfsgerechte Versorgung mit Wohnraum sicherzustellen. Sie enthält allerdings auch die Empfehlung, ein Neubaugebiet auf der “Grünen Wiese” zu entwickeln, das in seinem Umfang zufälligerweise wie maßgeschneidert für die Seewiesen ist.

Das Thema Baulandaktivierung wurde ursprünglich von der CDU aufgebracht. Nach meiner Einschätzung wollte sie durch eine Umfrage bei Grundstückseigentümern, die über möglicherweise verfügbare Bauflächen verfügen, das an sich positive Ergebnis der Potentialanalyse in Frage stellen, um den Bedarf für das Neubaugebiet Seewiesen begründen zu können. Die maßgeschneiderte Empfehlung für das Neubaugebiet war im Entwurf der Potentialanalyse nicht enthalten. Sie wurde erst nach der Diskussion des Entwurfes aufgenommen und ist seither im Beschlußdokument enthalten. Nach meiner Überzeugung wurde sie erst aufgrund von  politischem Druck eingefügt, um das Projekt Seewiesen überhaupt weiterführen zu können. Da die CDU nach wie vor an dem Projekt Neubaugebiet Seewiesen festhält, schien es ihr darauf anzukommen, die Zahlen der Potentialanalyse in Frage zu stellen.
Bestärkt werde ich in meiner Annahme durch den Umstand, daß im ursprünglichen Antrag festgelegt werden sollte, die nicht zurücklaufenden Fragebögen als Nein-Stimmen zu werten. Das ist an der Grenze zur Fragwürdigkeit.

Hinzu kommt, daß der ursprüngliche Entwurf des Anschreiben an die Grundstückseigentümer*innen nicht nur nach meiner Auffassung geeignet war, Nein-Stimmen zu generieren. Daher wurde er auf Bestreben der Ausschußmitglieder nachgebessert.

Die jetzt vorliegenden Zahlen wurden seit der letzten Sitzung des SteU erstmals mit dem Kreis (Untere Naturschutzbehörde, Denkmalschutz, Kreisplanung und Bauaufsicht) abgestimmt. Die Abstimmung mit dem Kreis hatte ich schon seit Jahren gefordert, als es um die Erstellung der Potentialanalyse ging. Dieser Forderung ist man nicht nachgekommen.
Der Grund dafür ist vermutlich, daß man sich die Potentialanalyse schönfärben wollte, ohne sich dabei von anderen Fachleuten in die Karten gucken lassen zu wollen.
Die fehlenden Abstimmung mit dem Kreis ist auch der Grund, daß sich eine an sich simpler Verwaltungsvorgang über drei  Monate hinzieht.

Jetzt stehen folgende Zahlen fest: In Plön gibt es 141 Grundstücke, auf denen 171 Wohneinheiten errichtet werden können. Dabei handelt es sich ausschließlich um Grundstücke, für die bereits heute Baurecht besteht (Anm. 2).
So fest stehen die Zahlen dann aber doch nicht:
Nicht erfaßt sind Grundstücke, für die man über eine entsprechende Bauleitplanung noch Baurecht schaffen könnte. Nicht erfaßt sind auch Ausbauten von Dachgeschossen, in denen neue Wohneinheiten entstehen. Darüber hinaus zeigt die Praxis, daß immer wieder Anträge für Neubauten auf Grundstücken gestellt und genehmigt werden, die in der Potentialanalyse gar nicht aufgezeigt wurden.

Mit dem heutigen Beschluß, den Fragebogen zu versenden, um mit einer aktiven Baulandaktivierung zu beginnen, ist die ursprüngliche Absicht in ihr Gegenteil verkehrt worden.
Ein weiterer Sargnagel für die Totgeburt Seewiesen.

Thema Bebauungsplan Gewerbegebiet
Der derzeitige Bebauungsplan für das Gewerbegebiet am Behler Weg entspricht nicht mehr den real existierenden Tatsachen, der gültigen Rechtslage und den Anforderungen an eine zielgerichtete Entwicklung des Bereiches. Die Verwaltung wurde beauftragt, für eine der kommenden Sitzungen einen Aufstellungsbeschluß für die vierte Änderung des Bebauungsplanes 14 vorzugbereiten. Die Verwaltung sieht sich aufgrund der Arbeitsbelastung außer Stande, den Bebauungsplan selber zu überarbeiten. Die voraussichtlichen Kosten für die Beauftragung eines Planungsbüros wurden mit 62.000,– Euro beziffert. Nach meiner Meinung kann man dafür auch befristet für ein Jahr eine Fachkraft einstellen, sofern  diese auf dem Arbeitsmarkt verfügbar. Diese Option sollte zumindest geprüft werden.

Mitteilungen aus der Verwaltung:

- Mit der Umrüstung der Straßenbeleuchtung kann vermutlich Ende April begonnen werden. Als erste Maßnahme werden die energieintensiven Straßenkreuzungen in Angriff genommen. Weitere Straßenzüge folgen später. Frau Dr. Unbehau (B90/Die Grünen) beklagte die Verzögerungen bei der Umsetzung. Die Fraktion von B90/Die Grünen hatte die Umrüstung seinerzeit angestoßen.

- Zu den Straßenbauarbeiten am Steinbergweg hatte es heute einen behördenübergreifenden Abstimmungstermin mit dem Bodengutachter gegeben. Jetzt sollen die erforderlichen Hangsicherungsmaßnahmen ermittelt werden. Wann die Ergebnisse vorliegen, ist noch nicht klar, sobald sie vorliegen, sollen sie auch den Grundstückseigentümern zugänglich gemacht werden.

- Das Land fordert von der Stadt Plön ein Lärmschutzaktionsplan, um geltendes EU-Recht umzusetzen. Sollte der Plan nicht bis Juli vorliegen oder in Erarbeitung sein, droht die Ersatzvornahme. Dann würde das Land ein Büro beauftragen, die Stadt hätte die Kosten zu übernehmen. Das gilt es zu vermeiden. Der Ausschußvorsitzende Herr Möller führte aus, daß die Erstellung des Planes zwar verpflichtend sein nicht aber seine Umsetzung. Der Umweltbeauftragte Herr Kuhnt entgegnete, daß Lärm gesundheitsschädlich sei und es Aufgabe der Stadt sei, die Bürger*innen davor zu schützen. Der Lärmschutzaktionsplan könnte frühestens am 27. September in der Ratsversammlung beschlossen werden.
Daß ein entsprechender Plan zu erstellen ist, ist seit Jahren bekannt. Passiert ist nicht viel. Gehässig könnte ich anmerken, weil die Verwaltung mit den Arbeiten für den Planungsverband Seewiesen sowie anderen Pflichtaufgaben an der Grenze zur Überlastung angelangt ist.

- Das Land hat zu viel Geld. Es fordert die Stadt auf, sich an einem Interessensbekundungsverfahren für ein Förderprogramm zu beteiligen. Hoffentlich verläuft das nicht so im Sande wie das letzte Mal für das Förderprgramm kleine Städte und Gemeinden. Leider kann ich hier nicht ins Detail gehen.

Anmerkungen:
Anm.  1: Es handelt sich nach wie vor um das selbe Gebiet, den selben Planungsverband und den selben Investor. Die Umbenennung erfolgte meiner Meinung nach, um das von der Mehrzahl der Plöner*innen nicht gewollte Baugebiet mit seinem problembehafteten Namen unter einem unbelasteten Namen weiterzuführen, quasi unter fremder Flagge. Der Kürze, aber auch der inhaltlichen Klarheit wegen, verwende ich den alten und bekannten Begriff weiter.

Anm. 2: Aus der Umfrage an sich ergibt sich noch kein Baurecht, hier ist in jedem Fall eine Einzelfallprüfung durchzuführen.

Sondersitzung des SteU zum Gänsemarktviertel

Am Mittwoch tagte der Ausschuß für Stadtentwicklung und Umwelt (SteU). Thema war die erneute  Auslegung des Bebauungsplanes 7c, 1. Änderung (Gänsemarktviertel). Hier kann ich einen echten Erfolg verbuchen. Für die Fassade des Gebäudes Lübecker Straße 7c sollen jetzt ausschließlich rote Ziegel vorgeschrieben werden. Ansonsten habe ich mich in den vergangenen Tagen recht vehement dafür eingesetzt, daß die im vergangenen Jahr als Kompromiß erarbeitet Lösung „Altstadtzeile“ weiterhin umgesetzt wird. Das hätte ich mir sparen können, wenn der verschickte B-Plan besser lesbar gewesen wäre und man die Beibehaltung der bisherigen Grundzüge der Planung bei der Vorstellung des überarbeiteten Planes vor zwei Wochen deutlich zum Ausdruck gebracht hätte.
In der Sitzung auch klar, daß die drei Buchen leider nicht zu halten sind. Der zweite hinzugezogene Baumgutachter hatte festgestellt, daß einer der drei großen Bäume gefällt werden muß und die anderen Beiden unter den Bauarbeiten erheblich leiden werden. Daher empfiehlt er, alle drei Buchen zu fällen und Ersatzpflanzungen vorzunehmen. Nach längerer Diskussion kam der Ausschuß zu der Entscheidung, die Ersatzpflanzungen an anderer Stelle durchzuführen. Auch der Umweltschutzbeauftragte stimmte dieser Lösung zu.
Die CDU-Vertreter hatten im Vorfeld eine Liste mit Vorschlägen erarbeitet, die sie im B-Plan berücksichtigt wissen wollten. Teile der Vorschläge waren sinngemäß bereits im vorgelegten Plan enthalten, andere wurden aufgenommen. So sollen jetzt auch nicht glänzende enobierte Dachziegel (Ziegel mit einer farbigen Tonbeschichtung) zulässig sein.
Der Hinweis des Ausschußvorsitzenden, nicht erneut Themen aufzugreifen, über die schon abgestimmt wurde, ist zwar vom Vorgehen her nachvollziehbar, der Hinweis aus Kreisen der CDU, daß ein B-Planverfahren ergebnisoffen ist, trifft aber zu.
Herr Dr Erdtmann (FWG) schloß sich der Stellungnahme des Kreises an und betonte, daß der Neubau an Stelle des alten Gerberhofes zu groß ist und das Herreinragen des Baukörpers in den jetzigen Freiraum entlang der Schwentine das Stadtbild negativ verändern wird. Er enthielt sich er Stimme, alle anderen Mitglieder des Ausschusses stimmten der erneuten Auslegung des Bebauungsplanes zu. Das Abstimmungsergebnis ist damit einstimmig.

Da die Lösung „Altstadtzeile“ beibehalten wird und meine wiederholt geäußerte Forderung „Roter Klinker, Lochfassade, stehende Fensterformate“ für die Strassenfassade des Hauses Lübecker Straße 9 in den B-Plan aufgenommen werden soll, begrüße ich den Verlauf und das Ergebnis der Sitzung, auch wenn ich die Vorbehalte von Dr. Erdtmann absolut nachvollziehen kann.
Hier kommt ein Projekt voran, das für die Stadtentwicklung wirklich richtungsweisen und wichtig ist.

Die Berichterstattung der KN zum Thema empfinde ich als lückenhaft. Darüber hinaus erweckt unsere Lokalzeitung leider den Anschein, daß sie ihre Leser*innen für zu blöd hält, den Unterschied zwischen einer Bauamtsleiterin und einer Teamleiterin Bauen zu verstehen. Stattdessen verwendet sie lieber den griffigeren, aber fachlich falschen Ausdruck. Ich hab mir aber vorgenommen, mich in Zukunft nur noch sehr sporadisch dazu zu äußern.

Noch kann der Altstadtcharakter bewahrt werden

Mit meinem Beitrag vom 9. Juni „Den Altstadtcharakter bewahren“ habe ich mich im Vorgriff auf die Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt (SteU) mit dem Bebauungsplan Gerberhof/Am Schwanensee/Rodomstorstraße auseinander gesetzt.
Gestern, am 11. Juni, stand das Thema als Punkt 5 auf der Tagesordnung.

Nachträgliche Anmerkung vom 02. Juli 2014: Wenn ich den Begriff “Gerberhof” oder “historischer Gerberhof” gebrauche, meine ich damit das Gebäude Lübecker Straße 9, das in früheren Zeiten als Gerberei genutzt wurde.
Nicht gemeint sind die Gebäude an der Straße “Gerberhof”

Im Grundsatz unterstütze ich die laufende Planung. Im bisherigen Planungsgang kristallisierten sich jedoch zwei Schwächen heraus, die sich auch im jetzt öffentlich vorgestellten Planungsstand wiederfanden.

1. Die Fassade des Gebäudes, das anstelle des historischen Gerberhofes entstehen soll, fügt sich nicht in das Straßenbild ein.

2. Es werden zusätzliche Gewerbeflächen für Kleingewerbe geschaffen, die nördlich hinter den Gebäuden an der Lübecker Straße entstehen sollen. Ein zusätzliches Angebot an kleinen Ladenflächen außerhalb der Fußgängerzone wird nach meiner Überzeugung einen negativen Einfluß auf den zentralen Versorgungsbereich haben, der ohnehin bereits vorgeschädigt ist.

In der Ankündigung des Vortrages von Herrn Nagel vom Planungsbüro Ostholstein wurde darauf hingewiesen, daß es jetzt darum geht, die nächsten Verfahrensschritte vorzubereiten. Die Planungen sollen in einem beschleunigten Verfahren durchgeführt werden. Ziel ist, die frühzeitige Behörden- und die Öffentlichkeitsbeteiligung zu veranlassen. Dazu soll dem Ausschuß der aktuelle Planungsstand vorgestellt und seine Zustimmung zum weiteren Vorgehen eingeholt werden.

Herr Nagel stellte den aktuellen Planungsstand für die erste Änderung zum Bebauungsplan 7c, (Gerberhof, Am Schwanensee, Rodomstorstraße) vor.
Bisher wurden dazu zwei Varianten entwickelt.
Das erste Bild zeigt, welche Gebäude abgerissen werden sollen. Sie sind in Lila markiert. Das längliche Gebäude unten links ist der Gerberhof, das große Gebäude oben rechts ist der ehemalige Getränkehandel
140611_SteU_Gerberhof_01_AbrissIm weiteren Verlauf stellte Herr Nagel zwei mögliche Varianten vor. Beiden Planungsansätzen sind zwei Punkte gemeinsam. Dabei handelt es sich um den Neubau anstelle des Gerberhofes und das Gänsemarktviertel, das nördlich hinter den Gebäuden der Lübecker Straße entstehen soll. Das Gänsemarktviertel umfaßt mehrere zweistöckige Gebäude, deren Giebel zu einer neu geschaffenen „Gänsemarkttwiete“ zeigen sollen.
Beiden Entwürfen ist erfreulicherweise auch gemeinsam, daß die drei markanten Buchen erhalten bleiben sollen.
Der Unterschied in den Varianten besteht in der Gestaltung der Wohngebäude, die auf dem Gelände des ehemaligen Getränkehandels geplant werden.

Die Variante 1 sieht vor, daß hier doppel- bzw. reihenhausartige Gebäude entstehen sollen.
Die geplanten Neubauten sind auf dem folgenden Bild in rot hervorgehoben.
140611_SteU_Gerberhof_02_V1Die Variante 2 beinhaltet Gebäude mit einer eher modernen, kubistischen Gestaltung in Anlehnung an die derzeit beliebten Stadtvillen, wie auf dem nächsten Bild erkennbar ist.
140611_SteU_Gerberhof_03_V2Ein nicht nur aus meiner Sicht echter Schwachpunkt ist die Gestaltung der Fassade des Gebäudes, das anstelle des historischen Gerberhofes entstehen soll. Die Fassade, um die es geht, ist auf dem Bild oben links am rechten Rand zu erkennen.
140611_SteU_Gerberhof_04_PerspektiveIn der Diskussion sprach Herr Dr. Erdmann von der FWG an, daß die Gestaltung des Gebäudes, das anstelle des Gerberhofes entstehen soll, nicht tragbar ist. Ich führte aus, daß wir uns in einem Planungsverfahren für den B-Plan befinden, in dem der SteU die Vorgaben macht und nicht der Investor (Anmerkung: der die Wohnungen im Internet bereits vermarktet). Das Verfahren ist offen und sowohl der SteU wie auch anschließend die Ratsversammlung werden dem fertigen Bebauungsplan noch zustimmen müssen. Hier besteht der Bedarf und die Notwendigkeit für Änderungen. Der Ausschußvorsitzende betonte, daß es erst einmal um die Grundzüge der Planung ginge, die Gestaltung würde erst zu einem späteren Zeitpunkt thematisiert.
An diesem Punkt glaubte ich meinen Ohren nicht zu trauen, denn bisher hat er den Entwurf so, wie er vorgestellt wurde, unterstützt. Es wäre schön, wenn hier ein echter Umdenkprozess eingesetzt hat und die Verschiebung nicht dazu dient, den bestehenden Entwurf zu einem günstigeren Zeitpunkt einfach durchzuwinken.

Ein weiteres Thema war die Erschließung. Ratsherr Zender (CDU) merkte zu Recht an, daß die Erschließung und damit auch der KFZ-Verkehr direkt an der Grundschule Rodomstorstraße entlangführen würde und verwies auf die mögliche Gefährdung der Schülerinnen und Schüler. Gleichzeitig schlug er vor, die Möglichkeit zu prüfen, die Erschließung vom Stadtgraben aus über die Schwentine zu realisieren. Allgemein bestand die Ansicht, daß der zusätzliche Verkehr unerheblich sei und eine Erschließung über die Schwentine problematisch, da die Flächen nicht der Stadt gehören würden und eine kostspielige Brücke, die auch in der Lage ist, die Entsorgungsfahrzeuge zu tragen, aus finanziellen Gründen nicht realisiert werden könne.
Darüber hinaus schlug Herr Nagel vor, den Versorgungs- und Rettungsverkehr über eine einbahnstraßenartige Verkehrsregelung von der Rodomstorstraße durch das Gelände zu führen und über die neu zu schaffende Gänsemarkttwiete abfließen zu lassen.
Ich bin mir nicht sicher, daß dies realisierbar ist, lasse mich aber in diesem Fall gerne eines Besseren belehren.

Darüber hinaus habe ich noch vorgeschlagen, den Bereich der Gänsemarkttwiete als allgemeines Wohngebiet und nicht als Mischgebiet auszuweisen, damit die Möglichkeiten, hier Gewerbe anzusiedeln, eingeschränkt werden. Nach Aussage der Verwaltung soll das aus Lärmschutzgründen nicht möglich sein. Dieses Argument hat mich aber nicht völlig überzeugt, zumal das zukünftige Mischgebiet Gänsemarkttwiete dann an das reine Wohngebiet „ehemaliger Getränkemarkt“ angrenzen würde. Die Probleme müßten die gleichen und lösbar sein.
140611_SteU_Gerberhof_05_MKBeschlossen wurde, die Planungen noch einmal in die Fraktionen zu geben, um sie dort zu besprechen. Im nächsten SteU am 02. Juli soll dann über das weitere Vorgehen entschieden werden.

Es besteht also durchaus noch Hoffnung, daß der Altstadcharakter unserer Innenstadt bewahrt wird.

PS.: Der Beitrag wurde ein wenig nachbebessert. Nach zwei Glas Wein schleichen sich halt ein paar kleine Fehler ein.  Die inhaltliche Aussage ist unverändert.