Noch kann der Altstadtcharakter bewahrt werden

Mit meinem Beitrag vom 9. Juni „Den Altstadtcharakter bewahren“ habe ich mich im Vorgriff auf die Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt (SteU) mit dem Bebauungsplan Gerberhof/Am Schwanensee/Rodomstorstraße auseinander gesetzt.
Gestern, am 11. Juni, stand das Thema als Punkt 5 auf der Tagesordnung.

Nachträgliche Anmerkung vom 02. Juli 2014: Wenn ich den Begriff “Gerberhof” oder “historischer Gerberhof” gebrauche, meine ich damit das Gebäude Lübecker Straße 9, das in früheren Zeiten als Gerberei genutzt wurde.
Nicht gemeint sind die Gebäude an der Straße “Gerberhof”

Im Grundsatz unterstütze ich die laufende Planung. Im bisherigen Planungsgang kristallisierten sich jedoch zwei Schwächen heraus, die sich auch im jetzt öffentlich vorgestellten Planungsstand wiederfanden.

1. Die Fassade des Gebäudes, das anstelle des historischen Gerberhofes entstehen soll, fügt sich nicht in das Straßenbild ein.

2. Es werden zusätzliche Gewerbeflächen für Kleingewerbe geschaffen, die nördlich hinter den Gebäuden an der Lübecker Straße entstehen sollen. Ein zusätzliches Angebot an kleinen Ladenflächen außerhalb der Fußgängerzone wird nach meiner Überzeugung einen negativen Einfluß auf den zentralen Versorgungsbereich haben, der ohnehin bereits vorgeschädigt ist.

In der Ankündigung des Vortrages von Herrn Nagel vom Planungsbüro Ostholstein wurde darauf hingewiesen, daß es jetzt darum geht, die nächsten Verfahrensschritte vorzubereiten. Die Planungen sollen in einem beschleunigten Verfahren durchgeführt werden. Ziel ist, die frühzeitige Behörden- und die Öffentlichkeitsbeteiligung zu veranlassen. Dazu soll dem Ausschuß der aktuelle Planungsstand vorgestellt und seine Zustimmung zum weiteren Vorgehen eingeholt werden.

Herr Nagel stellte den aktuellen Planungsstand für die erste Änderung zum Bebauungsplan 7c, (Gerberhof, Am Schwanensee, Rodomstorstraße) vor.
Bisher wurden dazu zwei Varianten entwickelt.
Das erste Bild zeigt, welche Gebäude abgerissen werden sollen. Sie sind in Lila markiert. Das längliche Gebäude unten links ist der Gerberhof, das große Gebäude oben rechts ist der ehemalige Getränkehandel
140611_SteU_Gerberhof_01_AbrissIm weiteren Verlauf stellte Herr Nagel zwei mögliche Varianten vor. Beiden Planungsansätzen sind zwei Punkte gemeinsam. Dabei handelt es sich um den Neubau anstelle des Gerberhofes und das Gänsemarktviertel, das nördlich hinter den Gebäuden der Lübecker Straße entstehen soll. Das Gänsemarktviertel umfaßt mehrere zweistöckige Gebäude, deren Giebel zu einer neu geschaffenen „Gänsemarkttwiete“ zeigen sollen.
Beiden Entwürfen ist erfreulicherweise auch gemeinsam, daß die drei markanten Buchen erhalten bleiben sollen.
Der Unterschied in den Varianten besteht in der Gestaltung der Wohngebäude, die auf dem Gelände des ehemaligen Getränkehandels geplant werden.

Die Variante 1 sieht vor, daß hier doppel- bzw. reihenhausartige Gebäude entstehen sollen.
Die geplanten Neubauten sind auf dem folgenden Bild in rot hervorgehoben.
140611_SteU_Gerberhof_02_V1Die Variante 2 beinhaltet Gebäude mit einer eher modernen, kubistischen Gestaltung in Anlehnung an die derzeit beliebten Stadtvillen, wie auf dem nächsten Bild erkennbar ist.
140611_SteU_Gerberhof_03_V2Ein nicht nur aus meiner Sicht echter Schwachpunkt ist die Gestaltung der Fassade des Gebäudes, das anstelle des historischen Gerberhofes entstehen soll. Die Fassade, um die es geht, ist auf dem Bild oben links am rechten Rand zu erkennen.
140611_SteU_Gerberhof_04_PerspektiveIn der Diskussion sprach Herr Dr. Erdmann von der FWG an, daß die Gestaltung des Gebäudes, das anstelle des Gerberhofes entstehen soll, nicht tragbar ist. Ich führte aus, daß wir uns in einem Planungsverfahren für den B-Plan befinden, in dem der SteU die Vorgaben macht und nicht der Investor (Anmerkung: der die Wohnungen im Internet bereits vermarktet). Das Verfahren ist offen und sowohl der SteU wie auch anschließend die Ratsversammlung werden dem fertigen Bebauungsplan noch zustimmen müssen. Hier besteht der Bedarf und die Notwendigkeit für Änderungen. Der Ausschußvorsitzende betonte, daß es erst einmal um die Grundzüge der Planung ginge, die Gestaltung würde erst zu einem späteren Zeitpunkt thematisiert.
An diesem Punkt glaubte ich meinen Ohren nicht zu trauen, denn bisher hat er den Entwurf so, wie er vorgestellt wurde, unterstützt. Es wäre schön, wenn hier ein echter Umdenkprozess eingesetzt hat und die Verschiebung nicht dazu dient, den bestehenden Entwurf zu einem günstigeren Zeitpunkt einfach durchzuwinken.

Ein weiteres Thema war die Erschließung. Ratsherr Zender (CDU) merkte zu Recht an, daß die Erschließung und damit auch der KFZ-Verkehr direkt an der Grundschule Rodomstorstraße entlangführen würde und verwies auf die mögliche Gefährdung der Schülerinnen und Schüler. Gleichzeitig schlug er vor, die Möglichkeit zu prüfen, die Erschließung vom Stadtgraben aus über die Schwentine zu realisieren. Allgemein bestand die Ansicht, daß der zusätzliche Verkehr unerheblich sei und eine Erschließung über die Schwentine problematisch, da die Flächen nicht der Stadt gehören würden und eine kostspielige Brücke, die auch in der Lage ist, die Entsorgungsfahrzeuge zu tragen, aus finanziellen Gründen nicht realisiert werden könne.
Darüber hinaus schlug Herr Nagel vor, den Versorgungs- und Rettungsverkehr über eine einbahnstraßenartige Verkehrsregelung von der Rodomstorstraße durch das Gelände zu führen und über die neu zu schaffende Gänsemarkttwiete abfließen zu lassen.
Ich bin mir nicht sicher, daß dies realisierbar ist, lasse mich aber in diesem Fall gerne eines Besseren belehren.

Darüber hinaus habe ich noch vorgeschlagen, den Bereich der Gänsemarkttwiete als allgemeines Wohngebiet und nicht als Mischgebiet auszuweisen, damit die Möglichkeiten, hier Gewerbe anzusiedeln, eingeschränkt werden. Nach Aussage der Verwaltung soll das aus Lärmschutzgründen nicht möglich sein. Dieses Argument hat mich aber nicht völlig überzeugt, zumal das zukünftige Mischgebiet Gänsemarkttwiete dann an das reine Wohngebiet „ehemaliger Getränkemarkt“ angrenzen würde. Die Probleme müßten die gleichen und lösbar sein.
140611_SteU_Gerberhof_05_MKBeschlossen wurde, die Planungen noch einmal in die Fraktionen zu geben, um sie dort zu besprechen. Im nächsten SteU am 02. Juli soll dann über das weitere Vorgehen entschieden werden.

Es besteht also durchaus noch Hoffnung, daß der Altstadcharakter unserer Innenstadt bewahrt wird.

PS.: Der Beitrag wurde ein wenig nachbebessert. Nach zwei Glas Wein schleichen sich halt ein paar kleine Fehler ein.  Die inhaltliche Aussage ist unverändert.

Den Altstadtcharakter bewahren

Am Mittwoch wird der Entwurf des Bebauungsplanes für den Bereich Gerberhof und den dahinter liegenden Bereich vorgestellt. Ich unterstütze die Erstellung des Bebauungsplanes und die beabsichtigte Schaffung von Wohnraum in unmittelbarer Innenstadtnähe. Allerdings halte ich es für zwingend erforderlich, bei der Gestaltung des Giebels für das Gebäude, das den Gerberhof ersetzen soll, hohe Ansprüche an die Gestaltung zu stellen.
Die Pläne, die uns bisher im Ausschuß für Stadtentwicklung und Umwelt (SteU) gezeigt wurden, erfüllen diese Anforderungen genau so wenig wie die Bilder, die bereits im Internet kursieren.

Bei dem geplanten Umfang des Gesamtprojektes fallen die Zusatzkosten für eine Gestaltung, die sich in das Straßenbild der Lübecker Straße einfügt, kaum ins Gewicht, so daß sie dem Investor mit ruhigem Gewissen zugemutet werden können.
Eine hochwertige und angepasste Gestaltung liegt im öffentliches Interesse.

Der historische Altstadtcharakter unserer Plöner Innenstadt
muß gewahrt werden.

Ein sehr schönes Beispiel, wie der altstädtische Charakter eines ganzen Ortsteiles trotz neuer Gebäude erhalten bleiben kann, ist der Margarethenplatz in Flensburg. Der Platz liegt unmittelbar vor dem historischen Margarethenhof im malerischen Stadtteil Jürgensby. Bis zu seinem Abriß in die siebziger Jahre erstrecke sich hier ein Industriegebäude, danach wurde der Bereich als Parkplatz genutzt. Die Bebauung rund um den heutigen Margarethenplatz entstand in den Jahren 1995 bis 2003.

Auf dem Panoramabild des Margarethenplatzes sind gerade einmal drei alte Gebäude zu sehen. Der Margarethenhof selber und rechts davon ein Gebäude aus dem Jahr 1748 sowie das Gebäude rechts daneben.
140506_Margarethenhof_01_PanoramaDie nachfolgenden Aufnahmen zeigen sind etwas detaillierter:
140605_Margaretenhof_02140605_Margaretenhof_03Alle drei Aufnahmen zeigen eins:
Es geht, wenn man will.

Einwohnerfragestunde wirft Fragen auf.

In der heutigen Sitzung der Ratsversammlung wurden zwei Fragen gestellt.

Herr Gampert regte an, die Entscheidung über die Änderung der Sondernutzungssatzung zu überdenken und in der Fußgängerzone pro Geschäft ein Stellschild zuzulassen, sofern sie einen Abstand von einem Meter zum Kleinpflaster einhalten. Diese Stellschilder wären für manche Geschäftsleute wichtig und würden nicht mehr stören als die Gastronomie oder die Verkaufsauslagen.

Ich versuchte darauf hinzuweisen, daß diese Frage von der Tagesordnung genommen wurde, weil es in der Arbeit Verzögerungen gab und in der letzten Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung erwähnt wurde, daß der Beschluß verschoben wird, um die Öffentlichkeit noch einmal zu beteiligen.
Schnell wurde ich darauf hingewiesen, dass es sich hier um die Sondernutzungsordnung handeln würde, die nach wie vor auf der Tagesordnung stände. Lediglich der Tagesordnungspunkt Werbeanlagensatzung sei verschoben worden. Das stimmte, hier hatte ich mich geirrt.
Der Vorsitzende des SteU, Bernd Möller fragte noch, auf welcher Sitzung des SteU ich gewesen wäre, eine weitere öffentliche Beteiligung würde es nicht geben, die Satzung hätte sechs Wochen ausgelegen.

Ich habe auf eine Erwiderung verzichtet, aber es war die Sitzung des SteU am 5. März. Ich habe anhand meiner Aufzeichnungen noch in derselben Nacht darüber berichtet.

Die zweite Frage betraf den Aufstellungsbeschluß des B-Planes für das Gebiet Gerberhof/Am Schwanensee. Hier ging es um den Erhalt der drei alten Buchen, die sich in dem Bereich befinden.
Der Vorsitzende des SteU führte aus, daß der Aufstellungsbeschluß getroffen worden sei, um alle Aspekte des Bauvorhabens im Planungsgang zu prüfen. Eine Entscheidung würde erst anschließend getroffen.
Aus der Verwaltung gab es eine ergänzende Antwort, die sich wie eine Bestandsgarantie für die Bäume anhörte. Das wirft Fragen auf, denn ich glaube, daß man das so zum jetzigen Zeitpunkt nicht sagen kann. Die Frage, ob die Bäumer erhalten bleiben oder gefällt werden, wird sich tatsächlich erst im Laufe des Planungsprozesses zeigen. Eine Entscheidung wird sicher durch die Verwaltung in enger Abstimmung mit der Selbstverwaltung vorbereitet. Eine Festlegung zum jetzigen Zeitpunkt kann es nicht geben.

Zur Bootshalle und zum Gerberhof

Gestern wurde in der Zeitung über die letzte Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt berichtet. Die Berichte sind ausführlich und geben die Positionen richtig wieder, wobei, eine kleine Anmerkung hätte ich schon.

Natürlich habe ich mich auch gefreut, daß ich zitiert wurde. Es ist richtig, daß ich gesagt habe, daß ein Gebäude in der geplanten Größe nicht verträglich ist. Meine Äußerung, daß beim PSV aber der echte Bedarf besteht, den Jugendraum und das Hafenmeisterbüro zeitgemäß weiterzuentwickeln, wurde allerdings dem Kollegen Thomsen zugeschrieben. Ansonsten weise ich auf meinen gestrigen Beitrag hin, in dem ich meine Position ausführlich erläutert habe.

Auch zum Thema Gerberhof wurde ich zitiert. Es stimmt. Ich bin der festen Überzeugung, daß sich die Fassade des Ersatzbaues für den Gerberhof, so wie sie im Internet dargestellt ist, nicht in das Straßenbild einfügt. Das nachfolgende Zitat des Kollegen Höppner legt den Schluß nahe, ich würde einen historisierenden Nachbau wollen. Das ist so nicht zutreffend, auch wenn das immer noch besser wäre als die funktionale Zweckfassade, wie sie im Immobilienangebot des Internets zu sehen ist.
Mir geht es darum, daß die ortsüblichen Gestaltungsmerkmale der umliegenden Gebäude aufgenommen werden. Um eine Gestaltung zu erreichen, die sich einfügt, und um mir nicht den Vorwurf einzuhandeln, ich würde Geschmacksdiktatur betreiben, habe ich vorgeschlagen, die Marius Böger Stiftung und die Initiative Schönes Plön zur Beratung hinzuzuziehen.

Darüber hinaus habe ich meine Bedenken dagegen geäußert, daß im Bereich hinter den Gebäuden der Lübecker Straße zusätzliche Gewerbeflächen geschaffen werden, weil wir in der Innenstadt bereits Leerstände zu verzeichnen haben. Es muß vermieden werden, ein Überangebot zu schaffen, weil das für die Entwicklung der Innenstadt erhebliche Probleme nach sich ziehen kann.

Nachfrage nach altengerechtem Wohnen

Ein Thema in der Einwohnerfragestunde im Hauptausschuß am letzten Montag zielte auf die Errichtung von altengerechtem Wohnraum ab und richtete sich konkret auf die Projekte DANA Heim in der Hamburger Straße und Gerberhof in der Innenstadt.

Vorweg: Der Begriff „altengerecht“ ist grundsätzlich positiv besetzt. Wer hat schon etwas gegen „Alte“ oder „Gerechtigkeit“ oder würde das öffentlich äußern. Tatsächlich leben wir in einer älter werdenden Gesellschaft, hierzu mein Beitrag vom 6. November 2012. Die Gruppe der Alten ist im Bezug auf die Einkommensverteilung nicht homogen. Ohne das Phänomen der Altersarmut beiseiteschieben zu wollen, es gib viele ältere Menschen, die wirtschaftlich gut gestellt sind. Demographischer Wandel und Kaufkraft haben auch Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und damit auf das Angebot, daß sich an den Wünschen und Bedürfnissen einer kaufkräftigen Kundschaft orientiert.
Kurzum, „altengerecht“ hört sich im ersten Moment wohltätig an, muß aber nicht unbedingt einen sozialen Hintergrund haben. Häufig handelt es sich um Investitionen, mit denen man zwar gut verdient, sich aber nicht unbedingt Verdienste erwirbt. (In Anlehnung an Lübke oder Heuss über Josef Abs)
Ich kann mich erinnern, in einem Fachgespräch einmal den etwas zynischen Begriff vom „altengerecht tapezierten Wohnen“ gehört zu haben.

Zum Gerberhof: Im Moment ist mir nicht bekannt, welcher Verfahrensweg beschritten werden soll und wie weit ein möglicherweise angelaufenes Verfahren bereits fortgeschritten ist. Tatsächlich werden die Wohnungen im Internet schon zum Verkauf angeboten. (http://www.immobilienscout24.de/expose/71752901). Die Preise liegen zwischen 198.000,– Euro für die kleinste Wohnung mit ca. 66 qm und 380.000,– Euro für die größte Wohnung mit 127,– qm Wohnfläche. Die Wohnungen werden frei angeboten und sind nicht exklusiv für ältere Menschen vorbehalten. Das ist kein sozialer Wohnungsbau, sondern ein Investitionsobjekt, was grundsätzlich nichts Schlechtes ist.
Ich begrüße sehr, daß hier 10 Wohneinheiten im Innenbereich geschaffen werden. Allerdings widerspreche ich der Aussage: „architektonisch sehr gelungen fügt sich das moderne Gebäude in den historischen Stadtkern von Plön ein.“ Wer sich das Bild “Frontansicht“ bei Immobilienscout24 ansieht, wird feststellen, daß das Gebäude deutlich größer und höher sein wird als das bestehende Gebäude. Wer genau hinsieht wird auch feststellen, daß sich die Fassade nicht einfügt, weil sie mit den Gestaltungsmerkmalen aller umliegender Gebäude bricht. Hierauf und auf mögliche Verfahrenswege habe ich bereits im Beitrag vom 15. Juni 2013 in meinem Blog hingewiesen (http://www.ingo-buth.de/2013/06/15/gerberhof/).

Im Hintergrund der Gerberhof

Im Hintergrund der Gerberhof

Ich begrüße das Projekt noch aus einem ganz anderen Grund. Die Tatsache, daß hier 10 Wohneinheiten im Innenbereich entstehen sollen macht deutlich, daß die immer wieder gebetsmühlenartig widerholte Behauptung: „In Plön können wir nichts mehr entwickeln“ falsch ist. Punkt.
Neben diesen 10 Wohneinheiten gibt es bereits Pläne für die Entwicklung von bis zu 80 Wohneinheiten im Innenstadtbereich. Weitere 6 Baugrundstücke werden im Bereich Rodomstorstraße erschlossen. In Stadtheide wird gegenüber von EDEKA und ALDI der Fünfseenhof, eine Stadtvilla mit 11 Wohneinheiten errichtet, ein zweites Gebäude dieser Art soll später gebaut werden. (http://www.fuenfseenhof.de/)
Damit entfällt aus städteplanerischer Sicht die Begründung für das Neubaugebiet Seewiesen.

Das DANA Gebäude in der Hamburger Straße wird es so nicht geben. Auch hier hätten wir es mit Eigentumswohnungen zu tun gehabt, die auf den Bedarf älterer Menschen zugeschnitten waren. Zusätzlich wurde ein auf einige Stunden am Tag beschränkten Concierge – Service in Aussicht gestellt, der z.B. Botengänge erledigt hätte.
Das Gebäude hätte sich an dieser Stelle aber nicht in das Stadtbild eingefügt, was besonders kritisch zu bewerten ist, weil es sich um eine Ortseingangssituation handelt. Das Gebäude wäre um mehr als ein Drittel höher als die anderen Gebäude im Straßenzug gewesen, die Fassadenfläche wäre um ein vielfaches größer gewesen als die Fassadenfläche der benachbarten Häuser. Die Gestaltung der Fassade hätte sich deutlich von der Gestaltung der übrigen Fassaden unterschieden. Der Anregung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt, auf ein Stockwerk zu verzichten und die restlichen Wohneinheiten im hinteren Bereich des Grundstückes zu errichten, wollte der Investor nicht folgen.

Die Gebäude der Hamburger Straße im Profil

Die Gebäude der Hamburger Straße im Profil

Gerberhof

Wer aufmerksam durch die Stadt geht erkennt, dass der Gerberhof (das Gebäude, das zurückgesetzt an der Schwentinebrücke in der Innenstadt liegt), nicht mehr bewohnt wird. Ich wurde bereits darauf angesprochen, daher hier ein kurzer Sachstand.Im Hintergrund der Gerberhof

Im Hintergrund der Gerberhof

Der Gerberhof liegt in einem Bereich, für den ein Bebauungsplan existiert. Mit diesem Bebauungsplan ist auch die Gestaltung für viele Gebäude in der Umgebung festgesetzt. Da der Gerberhof unter Denkmalschutz steht bzw. stand, ging man bei der Erstellung des Planes vermutlich davon aus, dass sich an diesem Gebäude nichts ändern wird und hat auf nähere Festsetzungen verzichtet. Hier ist allein das Baufeld, also die Fläche, auf dem das Gebäude steht, beschrieben.

Nun ist es so, dass sich das Gebäude in einem so schlechten baulichen Zustand befindet, dass der Denkmalschutz einem Abriss zugestimmt hat. Damit einher ging die Empfehlung, ein Gebäude zu erstellen, dass die alte Kubatur, also die Größe und Form aufgreift. Der korrekte Weg dazu wäre, den Bebauungsplan zu ändern und auch für dieses Grundstück detaillierte Festsetzungen zu treffen.

Diese Lösung wurde von der Verwaltung der Stadt Plön, offenbar in Übereinstimmung mit dem Vorsitzenden des Bauausschusses, verworfen, da eine wirtschaftliche Nutzung unter den Rahmenbedingungen nicht möglich sei.

Die Aussage, dass dem Denkmalschutz egal sei, was dort entsteht, kann ich nicht glauben. Wenn der Denkmalschutz des Kreises sich mit Aussagen zurückhält, dann vermutlich, weil er mit dem Abriss des historischen Gebäudes seine Zuständigkeit verloren hat und nicht den Eindruck erwecken will, in die Planungshoheit der Stadt eingreifen zu wollen.

Für einen Bau, der über die Baugrenzen hinausgeht, gibt es jetzt drei Möglichkeiten.
1. Man ändert den Bebauungsplan, um die Gestaltung des dort möglicherweise geplanten Gebäudes verbindlich vorzugeben.
2. Man schließt mit einem möglichen zukünftigen Bauherrn einen städtebaulichen Vertrag.
3. Man erteilt das Einverständnis, dass von den Vorgaben des Bebauungsplanes abgewichen werden kann.
Die Lösungen eins oder zwei wären professionell, weil sie rechtssicher wären und verbindliche Vorgaben beinhalten würden, sie sind aber mit Arbeit verbunden.
Die Lösung 3 vermeidet Arbeit, hat aber den erheblichen Nachteil, dass sie auf Treu und Glauben beruht und die Gestaltungsmöglichkeiten der Stadt auf ein Minimum reduziert.

Es ist selbst für einen Blinden mit dem Krückstock klar, dass auf diesem Grundstück etwas passieren wird. Ich persönlich finde es schade, wenn Städte historische Bausubstanz verlieren, weil sie nach und nach der Verrottung preisgegeben wurde, so dass sie am Ende nicht mehr zu retten ist.
Nun ist die Situation aber so wie sie ist. Wer meinen Blog in der Vergangenheit aufmerksam gelesen hat, wird sich erinnern, dass ich mich für eine Verdichtung der Wohnbebauung im Stadtbereich für den richtigen Weg halte. Das gilt auch für diesen Standort. Da sich das Grundstück jedoch am Eingangsbereich zum historischen Markt an einen Stelle befindet, die nach meiner Einschätzung für das Stadtbild von hervorgehobener Bedeutung ist, wäre es aus meiner Sicht zum Wohle der Stadt, ein Vorgehen zu wählen, dass sich nicht an der Arbeitsbelastung der Verwaltung orientiert.

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