ALDI-Neubau, na hoffentlich kommt die Stadt da ungeschoren raus

Hier, wie angekündigt, der Bericht über das, was mich in den Ferien politisch beschäftigt hat:
Thema ALDI Neubau an der Ecke Lütjenburger Straße.

Ich habe die Befürchtung, daß die Stadt über den originellen Verfahrensweg, der hier gewählt wird, nicht nur die Öffentlichkeitsbeteiligung unterläuft, sondern in eine Schadensersatzfalle tappt. Nach meinem Dafürhalten müßte das in der Verwaltung bekannt sein. In der letzten Sitzung des SteU wirkte die Teamleiterin 30 darauf hin das Protokoll zu ändern. Ich hatte mitgeschrieben: „Ich habe mich nicht über die Empfehlung der Landesplanung hinweggesetzt, einen Bebeuungsplan aufzustellen, der Ausschuß hat das so entschieden.“ (wenn nicht wörtlich, dann doch sinngemäß). Damit weist sie nach meiner Auffassung die Verantwortung weit von sich und hält sich, so meine Einschätzung, den eigenen Rücken von Regeressforderungen frei, indem sie einen Teil der Verantwortung auf den Ausschuß schiebt.
Dabei war es die Teamleiterin 30, soweit ich mich erinnere, die dem Ausschuß vorgeschlagen hatte, auf einen Bebauungsplan zu verzichten und die Sortimentsfrage über ein Bauantragsverfahren zu regeln.

Nun ist es so, daß man die Sortimentsfrage nicht rechtswirksam über einen städtebaulichen Vertrag regeln kann, wie es ursprünglich geplant war. Dies wurde dem Ausschuß auch so mitgeteilt.
Dies ist nur über ein Bebauungsplanverfahren möglich. Den Bebauungsplan wollte man sich aber sparen, um das Verfahren zu beschleunigen. Ich vermute, daß ein weiterer Hintergedanke war, die Öffentlichkeitsbeteiligung, aber vor allem eine Überprüfung des Einzelhandelskonzeptes und besonders der Verträglichkeitsuntersuchung zu verhindern. Ich bezweifel allerdings, daß der Versuch, Sortimentfragen in einem Bauantragsverfahren zu regeln, rechtswirksam ist.

Ich gehe sogar so weit zu vermuten, daß das ganze Vorhaben planungsrechtlich nicht zulässig ist.
Die Landesplanung empfhielt – aus gutem Grund – die Aufstellung eines Bebauungsplanes.
Eine eingehende und nachprüfbare planungsrechtliche Bewertung der Stadt zu dem Verfahren liegt mir nicht vor. Der Kreis soll die Baugenehmigung in Aussicht gestellt haben. Dies wird sie sicher nicht getan haben, ohne eine eigene planungsrechtliche Bewertung vorgenommen zu haben. Diese soll nach Aussage der Verwaltung bei der Stadt nicht vorliegen. Wenn es eine solche Bewertung gibt, würde mich interessieren, was darin steht.
Die übrigen Ausschußmitglieder interessiert es offenbar nicht.
Wenn man die CDU beim Wort nimmt, ist Stadtentwicklung Bauen um des Bauens willen.

Die große Gefahr, die ich sehe, ist, daß die Stadt bei ALDI eine berechtigte Erwartungshaltung weckt, die zum Beispiel zum endgültigen Erwerb des Grundstückes führen kann. Kommt jetzt kein Baurecht zu stande, etwa weil das Verfahren es nicht hergibt oder ein Nachbar erfolgreich klagt, entstehen Regressansprüche gegenüber der Stadt.

ALDI, Bericht im SteU

Im Ausschuß für Stadtentwicklung und Umwelt am letzten Mittwoch berichtete die Teamleiterin 30,Frau Krichldorff, dass die Stellungnahme der Landesplanung zum Neubau des ALDI an der Ecke Lütjenburger Straße/B76 nunmehr vorliegt.
Die Landesplanung empfiehlt, für dieses Vorhaben einen Bebauungsplan zu erstellen. Es ist so, daß die Landesplanung Planungen fachlich bewertet und beratend tätig ist. Sie kann der Stadt gegenüber keine Vorgaben machen oder Anordnungen treffen, weil die Planungshoheit definitiv bei der Stadt liegt. Deshalb ist die Empfehlung der Landesplanung so ziemlich die schärfste Form der Formulierungen, wenn es darum geht, Fehlentwicklungen abzuwenden.
Dennoch setzten Verwaltung, der Vorsitzende des Ausschusses  und der größte Teil der Selbstverwaltung alles daran, die Erstellung eines Bebauungsplanes zu vermeiden.
Diese Empfehlung in den Wind zu schlagen ist aus meiner Sicht ziemlich dämlich.

Also fragte ich mich, warum fürchten man und frau einen Bebauungsplan wie der Teufel das Weihwasser?
Ist es, weil das Einzelhandelskonzept sagt, keine Versorgungsbetriebe größer 800 qm außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches, der Neubau aber 1200 qm groß werden soll?
Ist es, weil das Einzelhandelskonzept empfiehlt, keine weiteren Discounter zu bauen, aber jetzt noch einmal fast 600 qm Discounterfläche geschaffen werden sollen?
Ist es, weil die Ergebnisse der Verträglichkeitsuntersuchung nach meiner Einschätzung bei einer näheren Überprüfung nicht haltbar sind?
Ist es, weil alle oben genannten Fragen bei der Erstellung eines Bebauungsplanes mit geprüft werden?
Ist es, um eine Bürgerbeteiligung zu verhindern oder zu umgehen?

Es ist meine feste Überzeugung, daß der Neubau eines 1200 qm ALDI an dieser Stelle zu Lasten des SKY-Supermarktes in der Innenstadt gehen wird, wobei der SKY – neben Rossmann – als Kundenmagnet für alle anderen Geschäfte in der Innenstadt von enormer Bedeutung ist.

Bei der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes waren sich alle einig, hiervon nicht abzuweichen und auf die Ansiedlung im zentralen Versorgungsbereich zu bestehen. Die jetzige Entwicklung ist daher völlig inkonsequent. Vor diesem Hintergrund wäre es Sky nicht zu verdenken, Druck zu machen, um an andere Stelle einen Markt zu errichten. Ich vermute, es wird nicht mehr lange dauern und ich vermute, daß die Zahl derer, die einknicken, groß sein wird.

Grau in Grau

Morgen tagt der Ausschuß für Stadtentwicklung und Umwelt. Das spannendste Thema wird der Bebauungsplan Gerberhof sein. Hier werden wir uns hoffentlich noch eingehend mit der Gestaltung der Fassade des geplanten Neubaus auseinandersetzen.

Nebenbei, Fassade: Vor ein paar Wochen haben die Planer des ALDI-Marktes an der Ecke Lütjenburger/B76 Zeichnungen vom geplanten Neubau präsentiert. Hier folgen zwei Bilder von einem ALDI Markt in Flensburg, der dem geplanten Neubau von der Gestaltung her nach meiner Einschätzung ganz ähnlich sieht.
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Gestaltung ist und bleibt ein Thema, nicht nur für den Gerberhof, sondern auch für ALDI. Nach meiner Bewertung ist das gewählte Verfahren, die Gestaltung über einen Bauantrag zum Gegenstand des Genehmigungsverfahrens zu machen, sehr angreifbar. Dieses Vorgehen wird vermutlich zu erheblichen Verzögerungen des Baus führen.
Der Versuch, Gestaltung über einen städtebaulichen Vertrag zu regeln, ist bereits an der ersten rechtlichen Hürde gescheitert.
Noch schlimmer als der Ideal Standard Verkaufsbau ist für mich der Umstand, daß hier außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Innenstadt zusätzliche Verkaufsfläche für einen Discounter geschaffen wird.
Entsprechenden Planungen innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches könnte ich durchaus zustimmen.

Mein Bericht über die Berichte der Verwaltung

Abholzungen in der Rosenstraße. Hierzu hatte ich einen Bericht der Verwaltung erbeten. Damit hätte die Möglichkeit bestanden, auch in der Öffentlichkeit noch einmal ganz klar aufzuzeigen, daß im Vorfeld der Arbeiten eine umfangreiche Abstimmung zwischen der Verwaltung und unter anderem dem Umweltschutzbeauftragten stattgefunden hat. Ich habe mir vor Ort ein Bild gemacht und bin mittlerweile davon überzeugt, daß hier eine nachvollziehbare und korrekte Entscheidung getroffen wurde. Wenn ich mit die übrigen Steilhänge im Stadtgebiet ansehe, unter anderem auch den Steilhang in der der Rosenstraße, der sich in der Nähe der betreffenden Baumfällmaßnahmen befindet, habe ich da eher Zweifel, die noch ausgeräumt werden müssen.

ALDI Neubau. Die Verwaltung war der Auffassung, daß die Gestaltung des ALDI-Neubaus an der Ecke Lütjenburger Straße sowie die Begrenzung des Sortimentes über einen Städtebaulichen Vertrag geregelt werden könnte. Die Selbstverwaltung folgte dem, um das Projekt ohne zeitaufwendigen Bebauungsplan durchzuziehen. Mittlerweile ist klar, das dieses Vorgehen rechtlich nicht haltbar ist.
Die Teamleiterin 30 führte aus, daß planungsrechtliche Vorgaben und festsetzungsfähige Grundlagen, die in einem Bebauungsplan geregelt werden können, nicht in einem Städtebaulichen Vertrag geregelt werden dürfen.
Jetzt sollen die Vorgaben der Stadt bezüglich Gestaltung und Umfang des Sortimentes in der Bauvoranfrage bzw. im Bauantrag mit aufgenommen werden, um sie in das Verfahren einzubringen.
In wie weit sich dieses Vorgehen rechtlich halten läßt, kann ich im Moment nicht beurteilen. Ich will nicht ausschließen, daß hier nicht doch noch die Erstellung eines Bebauungsplanes erforderlich wird.
Sollbruchstelle des Verfahrens ist nach meiner Einschätzung ohnehin das Verträglichkeitsgutachten der CIMA.

Das Thema Strandhaus wird vermutlich am 11. Juni oder am 02. Juli behandelt. Nachdem der Ausschuß auf Vorschlag der Verwaltung und offenbar in Abstimmung mit der Gruppe Haushaltskonsolidierung die Erstellung des Freiflächenkonzeptes für den Bereich Fegetasche aus finanziellen Gründen gestrichen hat, besteht die Gefahr, daß hier zukünftig konzeptlos vor sich hin gewurstelt wird.

Die Anwohner der Klosterstraße beklagen nach dem Umbau den Verlust von Parkplätzen. Ursache dafür ist, daß vor dem Umbau der Straße das Parken in Schrägaufstellung geduldet wurde, nach dem Umbau die Längsaufstellung aber eingehalten wird. Dies ist erforderlich, damit die Straße für die Feuerwehrfahrzeuge zugänglich ist. Die Anwohner suchen das Gespräch mit der Verwaltung, ein Termin mit dem Herrn Bürgermeister ist bereits für den 13. Mai vereinbart.

Die Werbeaufsteller in der Fußgängerzone sind nicht mehr zulässig und verschwunden. Nach dem ersten Eindruck wirkt die Fußgängerzone nunmehr aufgeräumter und weniger bunt.

Die Kiesgruben vor Malente werden unter anderem auch für Moto-Cross Fahrten genutzt. Die Gemeinde Malente will diese Sondernutzung mit einer Änderung des Flächennutzungsplanes zulassen. Die Verwaltung der Stadt Plön wurde über diese Absicht informiert. Aufgrund des noch nicht vorliegenden Lärmschutzgutachtens hat unsere Verwaltung gebeten, weiterhin über den Fortgang des Verfahrens informiert zu werden.

Im nächsten Bericht berichte ich dann über meinen Bericht.

ALDI geht auch anders

Am Mittwoch erhielten einige Kolleginen und Kollegen aus dem SteU, die Herrn Bürgermeister und Bürgervorsteher sowie ich eine EMail, in der eine Mitbürgerin auf einen Artikel im Hamburger Abendblatt hinwies. Dort wird berichtet, daß in Wandsbeck ein 800 qm großer ALDI in einem denkmalgeschützten Gebäude eröffnet wurde.

Was zeigt uns das?
- Gestaltung geht auch anders, wenn man will.
- 800 qm ist eine übliche Größe für einen Markt außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches.

Leider kann ich mich wieder einmal nicht des Eindrucks erwähren, daß die Entscheidungsträger vom Investor vor sich her getrieben werden.

Aus dem Einzelhandelskonzept

Ich habe in den letzten Tagen immer die Verträglichkeitsuntersuchung der CIMA zum Bau eines 1020 qm Marktes in der Lütjenburger Straße hinterfragt. Für mich hat der Neubau eines solchen Marktes eine ganz andere Qualität als der bestehende Markt mit seinen 550 qm. Es handelt sich um mehr als nur um die Erweiterung des bestehenden Marktes um 470 qm. Hier wird ein Nahversorger zum Discounter mit Supermarktqualität ausgebaut. Dieses Projekt ist nach meiner festen Überzeugung geeignet, dem SKY-Markt in der Innenstadt den Todesstoß zu versetzen, mit ungeahnten Folgen für die wirtschaftliche Entwicklung im gesamten Innenstadtbereich.

Ich wurde gefragt, woher ich meine Weisheit nehme.
Das ist einfach zu beantworten. Ich zitiere nachfolgend ohne weitere Kommentare aber mit Hervorhebungen in FETT aus dem Einzelhandelskonzept der CIMA vom 22. Dezember 2011, da im Bürgerinformationssystem auf folgendem Pfad zu finden ist:
Stadt Plön/Bürger&Rathaus/Ihr Rathaus/Ortsrecht der Stadt Plön/Sonstiges/Kommunales Einzelhandelskonzept für die Stadt Plön
bzw. unter:
http://ploen.active-city.net/city_info/webaccessibility/index.cfm?region_id=308&waid=25&item_id=843652&link_id=213634738&design_id=6461&keyword=2500&az=all&EpS=20&fsize=1&contrast=0

„Discounter (Ø 730 qm)
Supermärkte (Ø 1.020 qm)

Solitäre Nahversorger
- Lidl, Bullenwarder (D)
- Aldi, Lütjenburger Straße (E)
- Nah & Frisch, Breslauer Straße (F)
- Edeka und Aldi, Fünf-Seen-Allee“

Sicherung der Nahversorgungssituation, Wettbewerbsoptimierung und behutsamer Ausbau in den bislang unterversorgten Gebieten: Angebotserweiterungen und -ergänzungen innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs sind – ggf. auch unter Einbeziehung von Flächen im Ergänzungsbereich der Innenstadt – grundsätzlich wünschenswert. Ziel ist insbesondere die Wettbewerbsoptimierung des bestehenden Nahversorgers. Hierzu sollte eine Erweiterung auf maximal 1.600 qm Verkaufsfläche angestrebt werden. In den übrigen Ortsteilen ist von Neuansiedlungen über 200 qm Verkaufsfläche abzusehen, allerdings sind Umsiedlungen oder Erweiterungen bestehender Anbieter möglich, solange es dadurch insgesamt zu einer Verbesserung der räumlichen Nahversorgungssituation kommt. Um eine verträgliche Entwicklung zu gewährleisten, sollte darüber hinaus die Gesamtverkaufsfläche für Discounter auf maximal 800 qm … begrenzt werden.“

„Von besonderer Bedeutung ist in diesem Zusammenhang die dauerhafte Sicherung der Nahversorgungsfunktion der Innenstadt, die durch die Vergrößerung des bestehenden Sky-Marktes erreicht werden kann.“

„Darüber hinaus fungiert der Lebensmittelmarkt Sky sowohl als Nahversorger für die Wohnbevölkerung als auch als wichtiger Frequenzbringer.“

„In 25 teilnehmenden Betrieben wurden rund 15.000 Kunden des Plöner Ein-zelhandels befragt. Die Daten des einzigen beteiligten Nahversorgers Sky, dessen Kunden den mit Abstand größten Teil der Befragten stellten, gehen zwar in die Kaufkraftstromanalyse und die Berechnungen zum Marktgebietes ein, werden in den folgenden Grafiken jedoch nicht mit ausgewiesen. Wegen der hohen Anzahl der dort gezählten Kunden würde die Einbeziehung dieser Daten das Gesamtergebnis zu stark dominieren.“

„Die etwa 1.000 qm Verkaufsfläche des Marktes liegen deutlich unter der heute marktgerechten Größe für Lebensmittelvollsortimenter und erschweren Sky damit eine wettbewerbsfähigen Auftritt.“

„In der Gesamtschau der wirtschaftlichen Eckdaten ergibt sich damit für die nächsten Jahre eine im besten Fall gleichbleibende, wahrscheinlich jedoch eher schmaler werdende Nachfrageplattform für den Einzelhandel.

„Um nicht langfristig Kaufkraft an andere Standorte zu verlieren, ist aus Sicht der CIMA neben einem gezielten Ausbau von Einzelhandelsangeboten vor allem ein qualitativer Ansatz zur Steigerung der Attraktivität der Innenstadt wichtig.“

Die Innenstadt ist von zentraler Bedeutung für den Einzelhandelsstandort Plön.“

„Im periodischen Bedarfsbereich liegt die Zentralität bei 139 %. Damit ist nicht nur die Versorgung der Plöner Bevölkerung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs gesichert, sondern dieser Wert ist auch ein Hinweis darauf, dass die Stadt ihrer raumordnerischen Funktion – die Versorgung der Bevölkerung des Nahbereichs mit Artikeln des periodischen Bedarfsbereich –offensichtlich in großen Teilen gerecht werden kann.“

Dank des ansässigen Lebensmittelmarkts und zahlreicher Bäcker, Apotheken, Drogerieanbieter und Spezialitätenläden übernimmt die Innenstadt auch eine wichtige Nahversorgungsfunktion.“

„Auch im Bereich der Grundversorgung der Plöner Bevölkerung spielt die Innenstadt eine immense Rolle.“

Um Umsatzverdrängungen aus der Innenstadt zu vermeiden, sollte jede Ausweisung von Verkaufsflächen außerhalb dieses Bereiches deshalb genau geprüft werden.“

Für die Bevölkerung der Stadt Plön ist die Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs bei einer Handelszentralität von 139 % im periodischen Bedarfsbereich (116 % bei einer Berechnungsgrundlage von 12.867 Einwohnern) quantitativ mehr als gesichert. Im Lebensmitteleinzelhandel liegt die Zentralität sogar bei 144 %.“

„Daraus ergibt sich insgesamt ein relativ ausgewogenes Verkaufsflächenverhältnis und eine Discounterquote von 40 %. Dieser Wert befindet sich nach Erfahrung der CIMA noch in einem Bereich, der für eine ausgewogene Angebotsqualität spricht; der Anteil sollte allerdings nicht mehr weiter steigen.“

Hätte Hätte Fahrradkette

Gestern habe ich mich verärgert und sehr kritisch darüber geäußert, das die Ergebnisse des VERTRÄGLICHKEITSGUTACHTEN ZUR ERWEITERUNG DER ALDI – FILIALE AN DER LÜTJENBURGER STRASSE IN PLÖN veröffentlicht wurden, bevor sie den Mitgliedern des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt bekannt gegeben wurden. An dieser Kritik halte ich grundsätzlich fest, auch wenn mir mittlerweile bekannt ist, dass die entsprechende Verwaltungsvorlage sowie das vollständige Gutachten im Bürgerinformationssystem eingestellt wurde und damit für die Öffentlichkeit verfügbar ist.
Ich unterstütze diese offene Form der Informationspolitik grundsätzlich und würde mich freuen, wenn sie auch in Zukunft beibehalten wird. Allerdings halte ich es nach wie vor für zwingend erforderlich, die Mitglieder des Ausschusses mit einem ausreichenden zeitlichen Vorlauf vorab zu informieren. Das hier gewählte Vorgehen war nach meiner Kenntnis nicht mit den Mitgliedern des Ausschusses abgesprochen, zumindest wurde ich nicht informiert. Für mich stellt es sich nach wie vor so dar, dass die Mitglieder des Ausschusses übergangen wurden. Es wird erforderlich sein, im Ausschuss hierzu ein abgestimmtes und verbindliches Verfahren zu entwickeln.
Hätte es eine solche Regelung bereits gegeben, hätte ich mir meinen gestrigen Beitrag ersparen können. Hätte Hätte Fahrradkette.

Sauerei ? Sauerei !

Als ich vor 5 Stunden von einer Dienstreise aus Berlin zurück kam, konnte ich in der heutigen Zeitung das Ergebnis eines Gutachtens lesen, das am kommenden Mittwoch im Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt vorgestellt werden soll. Dabei geht es um die Frage, ob eine Verdoppelung der Verkaufsfläche des ALDI Marktes an der Lütjenburger Straße zu Lasten des bereits heute unter Druck stehenden Einzelhandels in der Innenstadt geht oder nicht.

Um es ganz klar zu sgen: Es ist eine Sauerei, wenn die Mitglied des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt das Ergebnis eines Gutachtens aus der Zeitung erfahren, bevor es offiziell veröffentlicht oder zumindest den Mitgliedern des Ausschusses vorab zur Kenntnis gegeben wurde. Dies ist eine grobe Mißachtung der von den Bürgern gewählten Volksvertreter und in letzter Konsequenz eine Verarschung der Wählerinnen und Wähler.

Ohne an dieser Stelle die Fakten zu hinterfragen, die zu dem auch ohne Glaskugel vorhersehbare Ergebnis geführt haben, stellen sich zwei ganz wesentliche Fragen:

Wer hat diese Informationen an die Presse gegeben
und
welches Interesse steckt dahinter und wem nützt es?

Zur ersten Frage fallen mir auf Anhieb vier mögliche Antworten ein.

1. Die Informationen stammen aus der Verwaltung. Wenn dies so ist, haben wir es mit einem Fall von Illoyalität zu tun, disziplinar- oder arbeitsrechtliche Konsequenzen wären zu prüfen.

2. Die Informationen stammen aus der Selbstverwaltung. Dies wäre eine grobe Verfehlung gegenüber den übrigen Ratsherren und Ratsfrauen. Sollte der Vorsitzende des Ausschusses selber die Quelle sein, wäre er für mich in seiner Funktion nicht mehr tragbar.

3. Die Informationen stammen vom Gutachterbüro, der CIMA. Dies wäre in höchstem Maße unprofessionell und ein klarer Beleg für die mangelnde Eignung als Gutachter in dieser Angelegenheit.

4. Die Informationen stammen von der Firma ALDI. Dies wäre ein Affront gegenüber den Mitgliedern des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt, der die Frage aufwirft, ob wir es hier mit einem verläßlichen Partner zu tun haben.

Für jede weitere mögliche Antwort wäre ich dankbar.

Stellt sich noch die Frage: „Wem nützt es?“.
Der Beitrag ist so gefasst, dass er geeignet ist, der kritischen Öffentlichkeit von Anfang an den Wind aus den Segeln zu nehmen. Die Hintergründe für die Informationen werden an keiner Stelle hinterfragt, die Quelle der Information wird nicht genannt. Auch das Timing ist perfekt. Jetzt am Wochenende wirkt diese Information gut nach. Die Zeit reicht nicht aus, um jetzt noch einen Leserbrief in die Smstagausgabe zu bringen. Am Montag ist das Thema für die Öffentlichkeit durch, denn nichts ist älter als die Zeitung von gestern. Damit ist für mich ganz offensichtlich, dass Projektbefürworter hinter dieser Indiskretion stehen, über deren Motivationslage allerdings nur spekuliert werden kann.